Huurdersorganisaties en bewonerscommissies krijgen in de gewijzigde Woningwet een stevigere positie en meer invloed op het beleid van de corporatie. In de Overlegwet zijn een aantal rechten van huurdersorganisaties en bewonerscommissies vastgelegd, te weten het recht op informatie, overleg en advies en voor een enkel geval een instemmingsrecht. In de Woningwet komen deze rechten terug. Ik zal in dit artikel een opsomming van deze rechten geven en bij een aantal daarvan kritisch stilstaan: zo is niet altijd duidelijk wat de bedoeling van de wetgever is en leidt de uitvoerbaarheid van sommige rechten tot onwerkbare situaties.
Onder huurdersorganisaties en bewonerscommissies verstaat de wet de organisaties als bedoeld in de Overlegwet. Aan de representativiteit van deze organisaties stelt de Overlegwet geen hoge eisen: een huurdersorganisatie hoeft niet aan te tonen, dat zij een bepaald deel van de huurders vertegenwoordigt, en een bewonerscommissie is in een vloek en een zucht opgericht. De Overlegwet maakt wel een onderscheid tussen huurdersorganisaties die voor het gehele bezit van de toegelaten instelling zijn opgericht en huurdersorganisaties die dat slechts voor een deel daarvan zijn. Bewonerscommissies acteren vooral op complexniveau en worden geraadpleegd in situaties die uitsluitend het betreffende complex aangaan; het zijn vaak commissies die ad hoc zijn opgericht wanneer de corporatie aan het complex bepaalde werkzaamheden wil uitvoeren of het complex op een andere wijze wil beheren. Uitgangspunt van de Overlegwet is, dat de corporatie over onderwerpen die het algemene beleid van de corporatie raken alleen de huurdersorganisatie die voor het gehele bezit is opgericht informeert, daarmee overleg voert en daaraan advies vraagt. Dat wordt wel het primaat van de huurdersorganisatie op instellingsniveau genoemd. De Woningwet lijkt met dit uitgangspunt te breken, omdat bepaalde rechten aan huurdersorganisaties én bewonerscommissies worden toegekend en er kennelijk geen enkel onderscheid meer wordt gemaakt tussen deze organisaties. Het is niet moeilijk om te voorspellen, dat dit gebrek aan onderscheid tot problemen zal leiden.
Het recht op informatie
De toegelaten instelling moet vóór 1 juli van elk jaar aan zowel de huurdersorganisaties als alle bewonerscommissies de jaarrekening, het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en de verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening van de accountant doen toekomen. Hoewel dat niet in de Overlegwet is geregeld is het al de praktijk van alle dag, dat de toegelaten instelling deze stukken beschikbaar stelt aan in ieder geval de huurdersorganisatie op instellingsniveau. Wat dat betreft wijzigt er weinig aan de bestaande praktijk, maar vindt deze nu zijn grondslag in artikel 38 van de Woningwet. Huurdersorganisaties en bewonerscommissies worden volwaardig partij bij het maken van prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties. Dat betekent, dat de corporatie hen ook tijdig moet informeren over haar plannen en de voorgenomen werkzaamheden (artikelen 44, 44a en 44b Woningwet).
Het recht op overleg
De corporatie nodigt voor het overleg over de te maken prestatieafspraken niet alleen de gemeente uit, maar ook alle huurdersorganisaties en bewonerscommissies (artikelen 43 en 44 Woningwet). Deze samenstelling van het overleg maakt in het geval dat de verschillende organisaties en commissies niet met één mond praten, het vrijwel ondoenlijk om tot prestatieafspraken te komen. In zo’n geval leidt dat in veel gevallen tot de weinig aantrekkelijke oplossing, dat de Minister een bindende uitspraak over de prestatieafspraken doet, daartoe geadviseerd door een paritair samengestelde commissie (artikel 38 BTIV). Hoewel de Woningwet daarin niet voorziet, valt toch te bepleiten dat de corporatie met huurdersorganisaties en bewonerscommissies afspraken kan maken door welke organisatie de huurders in dit overleg worden vertegenwoordigd. Het uitgangspunt dat alle organisaties aan het overleg deelnemen is weinig gelukkig en ondoordacht.
De corporatie voert met huurdersorganisaties en bewonerscommissies overleg over een verzoek tot fusie (artikel 53 Woningwet), maar zo’n overleg is niet verplicht als het om een voornemen van de corporatie gaat om een verbinding aan te gaan. In beide gevallen is wel de instemming van de beide organisaties nodig (waarover hierna meer).
Tot slot moet de corporatie met de huurdersorganisaties en bewonerscommissies overleg voeren over een aantal reglementen (artikel 55b Woningwet) en over het voornemen voor een administratieve (artikel 69 BTIV) en een juridische (artikel 80 BTIV) scheiding.
Het recht van advies
De Woningwet kent aan de huurdersorganisaties en bewonerscommissies op geen enkel punt een recht van advies toe. Alleen het BTIV (artikelen 68 en 79) regelt een recht van advies met betrekking tot een voorgenomen administratieve of juridische scheiding. De procedure is dezelfde als in de Overlegwet. Het adviesrecht blijft voor het overige beperkt tot de onderwerpen die in de Overlegwet zijn genoemd.
Het recht van instemming
Huurdersorganisaties en bewonerscommissies krijgen een wettelijk geregeld instemmingsrecht bij fusies en verbindingen. Zowel de redactie van dit instemmingsrecht als de praktische uitvoering daarvan roepen vragen op. In de wet is bepaald, dat de huurdersorganisaties en bewonerscommissies aan de corporatie moeten meedelen, of zij instemmen met de verbinding of de fusie. Er staat niet dat uit deze mededeling moet blijken, dat zij instemmen. In artikel 53 Woningwet is weliswaar bepaald dat de Minister bij gebreke van instemming de fusie alleen kan goedkeuren in de daar aangegeven gevallen, maar in artikel 21 Woningwet is met betrekking tot de verbinding daarover verder niets bepaald. Dat roept de vraag op, of de Minister een verbinding toch kan goedkeuren ondanks het ontbreken van instemming van de betreffende organisaties. De verwarring daarover wordt alleen maar groter, nu in artikel 9 BTIV is bepaald dat de Minister een verbinding alleen niet goedkeurt, indien daaruit een onaanvaardbaar risico voor de corporatie voortvloeit. Over de noodzakelijke instemming van de organisaties wordt daarin verder niet gerept.
Een praktisch probleem is uiteraard, dat kennelijk alle huurdersorganisaties en bewonerscommissies moeten instemmen met de verbinding of de fusie. Dat is als het ware een vetorecht; tegen oneigenlijk gebruik daarvan kan de corporatie zich niet wapenen. Ook hier moet worden bepleit, dat de corporatie met de organisaties een afspraak kan maken aan welke huurdersorganisatie zij instemming over de verbinding of de fusie vraagt. In de lijn van de Overlegwet zou dat de huurdersorganisatie op instellingsniveau moeten zijn. Wanneer zo’n afspraak niet gemaakt kan worden, bestaat het gevaar dat een verbinding of fusie geen doorgang vindt vanwege de weigering door een enkele huurdersorganisatie of bewonerscommissie. Dat is een onwenselijke situatie, temeer omdat in de Woningwet geen voorziening is opgenomen, dat de corporatie in zo’n geval een vervangende toestemming van de rechter kan vragen of het geschil kan voorleggen aan de Minister.
Tot slot
Tot slot wijs ik nog op artikel 21e van de Woningwet, dat de corporatie een wettelijke mogelijkheid biedt om bepaalde onderwerpen niet langs de traditionele weg van het overleg met de huurdersorganisatie aan de orde te stellen, maar rechtstreeks voor te leggen aan de huurders door middel van bijvoorbeeld een klantenpanel of een digitale raadpleging.
De huurdersorganisatie krijgt ook het recht om bij de Ondernemingskamer een verzoek in te dienen om een onderzoek te doen naar het beleid en de gang van zaken bij een corporaties. Zo’n onderzoek hoeft niet alleen betrekking te hebben op de sanering en het herstel van gezonde verhoudingen binnen de corporatie, maar ook op de opening van zaken en de vaststelling bij wie de verantwoordelijkheid berust voor mogelijk wanbeleid.
Mr. Jan Sengers
Dit artikel is verschenen in de speciale editie van Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar www.vbtm.nl de button voor aanmelden nieuwsbrief aan te klikken. Een kopie van het gedrukte exemplaar van dit artikel kunt u hierinzien.