Minister Blok zal binnenkort een voorstel tot wetswijziging indienen om de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woningen te verruimen. Hij beoogt met zijn voorstel de doorstroming op de markt van huurwoningen te bevorderen en om problemen op te lossen die er momenteel bestaan met de huidige vormen van tijdelijke verhuur.
Het meest opvallende voorstel in zijn pakket maatregelen is de introductie van de huurovereenkomst die voor een periode van maximaal twee jaar wordt gesloten. In afwijking van de gewone regels voor de verhuur van woningen, eindigt deze huur automatisch zonder dat opzegging nodig is (dat noemen we ‘van rechtswege’) wanneer de termijn waarvoor zij is aangegaan, is verstreken. Bij deze variant van de tijdelijke verhuur is de huurder wel bevoegd om de huur tussentijds op te zeggen; de verhuurder zal de afgesproken huurtermijn moeten eerbiedigen. Bovendien kan zo’n tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde huurder maar eenmaal worden gesloten. Wordt na afloop van de tijdelijke huur een nieuwe huurovereenkomst met deze huurder gesloten voor een termijn van twee jaar of korter, dan geldt deze laatste overeenkomst als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
De minister introduceert deze vorm van tijdelijke verhuur vooral voor gevallen waarin om uiteenlopende gevallen behoefte bestaat aan tijdelijke verhuur. Genoemd worden bijvoorbeeld de gevallen waarin behoefte bestaat aan tijdelijke huisvesting in het kader van maatschappelijke opvang, begeleide woonvormen, mensen in een noodsituatie, maar ook aan situaties waarin aan notoire overlastgevers een tweede kans wordt geboden. Maar in de tekst van de wet is de tijdelijke verhuur niet beperkt tot dit soort gevallen. In de toelichting bij het voorstel wordt uitdrukkelijk opgemerkt dat deze vorm van tijdelijke verhuur kan worden gebruikt in alle gevallen waarin daaraan behoefte bestaat.
Het belangrijkste element van de huurbescherming is het laatste woord van de rechter: aan een huurovereenkomst kan tegen de wil van de huurder geen einde worden gemaakt dan nadat de rechter zich daarover heeft uitgesproken. Dat geldt zowel bij de opzegging als bij de ontbinding van de zijde van de verhuurder. Andersluidende afspraken of bedingen in een huurovereenkomst zijn niet mogelijk. Er bestaan in het huidige recht maar een paar uitzonderingen op dit uitgangspunt, waarvan de belangrijkste de verhuur van woonruimte is die “een gebruik naar zijn aard van korte duur” betreft. Het gaat dan om uitzonderingsgevallen, waar met de grootste terughoudendheid mee moet worden omgegaan.
De introductie van de tijdelijke verhuur ziet niet op uitzonderingsgevallen, maar kan naar behoefte worden toegepast. Niets verzet zich ertegen, dat een verhuurder standaard gebruikt maakt van de mogelijkheid om een huurovereenkomst tijdelijk voor een termijn van minder dan twee jaar te sluiten. Hij kan dan de huurovereenkomst na het verstrijken van de termijn laten eindigen, zodat de huurder de woning zal moeten verlaten en ontruimen, of hij kan met de huurder onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst op – voor de verhuurder – gunstigere voorwaarden.
De minister heeft laten weten, dat hij het gevaar niet groot acht, dat verhuurders standaard tijdelijke huurcontracten zullen sluiten, omdat hij voorziet dat verhuurders er niets voor voelen om telkens weer maatregelen te nemen om het einde van de huur te effectueren. Inmiddels heeft ook Aedes, Vereniging van woningcorporaties, laten weten dat het sluiten van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd uitgangspunt blijft. Maar toch kan er niet aan voorbij worden gegaan dat met de introductie van de tijdelijke huurovereenkomst de bijl aan de wortels van de huurbescherming wordt gezet. De toekomst zal moeten uitwijzen of (professionele) verhuurders van deze mogelijkheid gebruik gaan maken.
mr. Jan Sengers