Net als vorig jaar verblijven verhuurders ook nu weer in onzekerheid over het tijdstip en de inhoud van het huurverhogingsvoorstel dat naar de huurders van een sociale huurwoning mag worden verstuurd.
De inkomensafhankelijke huurverhoging
Recent is een woonakkoord bereikt tussen het kabinet en de oppositiepartijen D66, ChristenUnie en de SGP, waarin onder andere afspraken zijn gemaakt over de inkomensafhankelijke huurverhoging. Een en ander komt er op neer dat voor huishoudens met een inkomen tot € 33.614,- een maximale huurverhoging zal gelden van 1,5% boven inflatie. Voor huishoudens met een inkomen tussen de € 33.614,- en € 43.000,- zal een maximale huurverhoging gelden van 2% boven inflatie en voor de huishoudens boven de € 43.000,- geldt een maximale huurverhoging van 4% boven inflatie. De Eerste Kamer moet zich hier echter nog wel over buigen. De start van de behandeling staat gepland op 26 februari a.s. en de hoop is uitgesproken dat begin maart kan worden gestemd. Verhuurders zullen dan dus in korte tijd een hoop moeten regelen, als zij willen dat de huurverhoging per 1 juli 2013 ingaat.
De verklaring van de Belastingdienst
Immers, pas op het moment dat de wetsvoorstellen omtrent de inkomensafhankelijke huurverhoging (33.129 en 33.330) in werking zijn getreden, mogen verhuurders de inkomensgegevens van hun huurders opvragen bij de Belastingdienst. Zij geven hiervoor het woonadres aan de Belastingdienst door en de Belastingdienst gaat dan na wie er op dat moment op het betreffende woonadres staan ingeschreven en wat het gezamenlijke huishoudinkomen was van deze personen in het peiljaar: twee jaar voorafgaand aan de voorgestelde huurverhogingsingangsdatum. Het huurverhogingsvoorstel voor 2013 wordt derhalve gebaseerd op het huishoudinkomen in 2011. Hierbij geldt dat het inkomen van personen jonger dan 23 jaar niet wordt meegenomen, tenzij die persoon een inkomen geniet dat boven het wettelijk minimumloon ligt (circa € 20.000,-). In dat geval telt alleen het meerdere mee. De Belastingdienst verstrekt de verhuurder vervolgens een verklaring, waarin slechts wordt aangeven of het huishoudinkomen van het betreffende woonadres boven of onder de € 33.614-, dan wel € 43.000,- ligt. Als er geen inkomensgegevens bekend zijn, wordt dat aangegeven in de verklaring. De verklaring is niet vatbaar voor bezwaar of beroep.
De verklaring moet bij het huurverhogingsvoorstel worden gevoegd. De verhuurder bepaalt zelf welke huurverhoging hij de huurder voorstelt: hij is niet verplicht voornoemde maximale huurverhogingspercentages te volgen, maar mag een eigen huurprijsbeleid ontwikkelen. Let wel: de huur mag door de huurverhoging niet uitstijgen boven de maximaal redelijke huur voor de woning. Dit maximum wordt vooralsnog gewoon gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel, maar de bedoeling is om woningen te gaan waarderen aan de hand van een combinatie van het woningwaarderingsstelsel en de WOZ-waarde van een woning. Dit zal in het najaar van 2013 verder worden uitgewerkt.
Bezwaar tegen huurverhogingsvoorstel
De huurder kan met succes bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel van de verhuurder als zijn huishoudinkomen in het peiljaar of het jaar volgend op het peiljaar, lager is dan het huishoudinkomen waar de verhuurder vanuit is gegaan in het huurverhogingsvoorstel. Ziet het bezwaar op het huishoudinkomen in het peiljaar, dan zal de verhuurder een nieuwe actuelere verklaring bij de Belastingdienst moeten opvragen om dit te verifiëren. Ziet het bezwaar op een gewijzigd huishoudinkomen in het jaar gelegen na het peiljaar, dan zal de huurder zelf gegevens moeten aanleveren, waaruit blijkt dat het inkomen gewijzigd is. Komen verhuurder en huurder er dan samen niet uit, dan kan de verhuurder naar de huurcommissie en zal de huurcommissie toetsen in welke categorie het huishoudinkomen van de huurder valt. Nieuw in het wetsvoorstel is dat een huurder ook de mogelijkheid heeft om op enig moment een huurverlagingsvoorstel te doen aan de verhuurder als zijn huishoudinkomen is gedaald. In dat geval is de huurprijs niet hoger dan de huurprijs die zou hebben gegolden als de huurprijs twee jaar voorafgaand aan het huurverlagingsvoorstel mede gebaseerd was geweest op het lagere huishoudinkomen en het daarbij behorende maximale huurverhogingspercentage. Kortom, de doorgevoerde huurverhogingen van de afgelopen twee jaar worden dan terug gedraaid.
In het wetsvoorstel is niet helemaal duidelijk wat geldt voor de huurder wiens inkomen in het jaar van het huurverhogingsvoorstel is gedaald. Vermoedelijk kunnen deze huurders een huurverlagingsvoorstel gaan doen. Hoe dan echter de huurprijs zal luiden in het geval een huurder in 2013 of 2014 een dergelijk verlagingsvoorstel doet, is eveneens niet duidelijk.
Hoe nu verder?
Ervan uitgaande dat de wetsvoorstellen begin maart in werking treden, zullen verhuurders de maanden maart en april moeten gebruiken om de inkomensgegevens op te vragen bij de Belastingdienst en deze vervolgens te verwerken in een huurverhogingsvoorstel, dat vóór 1 mei 2013 verstuurd moet worden om in werking te kunnen treden op 1 juli 2013. Minister Blok heeft in een recente brief aan de Eerste Kamer aangegeven dat hij zich bewust is van het feit dat een en ander veel vraagt van verhuurders. Mocht een en ander niet lukken, dan zal een verhuurder zijn huurverhogingsvoorstel tegen een latere datum kunnen doen, aldus de minister. Het mag duidelijk zijn dat dit in de praktijk niet de voorkeur verdient van de verhuurders. Echter, mocht het zo zijn dat een huurverhoging bijvoorbeeld pas tegen 1 september 2013 kan worden aangezegd, dan kan de verhuurder volgend jaar de voorgestelde huurverhoging weer twee maanden eerder aanzeggen, zodat de huurverhoging weer in de pas loopt met de reguliere ingangsdatum 1 juli.
Vooralsnog kunnen verhuurders niets meer doen dan de stemronde van de Eerste Kamer afwachten en zorgen dat zij in de startblokken staan om de betreffende inkomensgegevens op te vragen bij de Belastingdienst zodra de wetsvoorstellen in werking treden. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken heeft alvast een schema opgesteld als hulpmiddel voor de verhuurders om de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013 te kunnen doorvoeren. Hopelijk zal begin maart duidelijk zijn of en hoe de huurverhogingsvoorstellen kunnen worden verstuurd voor 2013.
Voor verdere vragen over dit bericht, kunt u contact opnemen Tanja de Nijs.