Een huurder moet zich als goed huurder gedragen en is aansprakelijk voor schade aan de woning die hij heeft veroorzaakt. Niet zelden wordt gedacht dat het daarom eenvoudig is om bij einde van de huurovereenkomst de schade aan de woning op de huurder te verhalen. Zo simpel blijkt dat niet te zijn. Waar moet de verhuurder op letten om niet met de kosten voor herstel van gebreken en schade aan de woning, die zijn veroorzaakt door de huurder, opgezadeld te worden?
Beschrijving van gehuurde
Sinds de invoering van het huidige huurrecht (per 1augustus 2003) doet de verhuurder er verstandig aan om bij aanvang van de huurovereenkomst een uitgebreide beschrijving van de woning op te maken en aan de huurovereenkomst te hechten. In de wet (artikel 7:224 lid 2 BW) is namelijk bepaald dat indien er geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt, er bij einde van de huur vanuit wordt gegaan dat de staat waarin de woning dan verkeert, ook de staat van aanvang was.
Mocht er met de (ex)huurder een geschil over de oplevering ontstaan, die uiteindelijk uitmondt in een procedure, dan zal de verhuurder moeten bewijzen dat die schade niet al aanwezig was bij aanvang van de huur. Zonder beschrijving van de woning zal dat niet eenvoudig zijn. Slaagt verhuurder er wel in het bewijs te leveren, dan komt vervolgens de aansprakelijkheid van de huurder voor de diverse herstelkosten aan de orde. De aanwezigheid van een beschrijving of inspectierapport, opgemaakt in aanwezigheid van de huurder, blijkt dan van groot belang te zijn.
Inspectie woning
Stel dat de woning niet in goede staat is opgeleverd en verhuurder de huurder aansprakelijk stelt voor de (mutatie)schade. De huurder weigert de schade te betalen en er volgt een procedure. Wat zal dan het oordeel van een rechter zijn indien geen inspectie heeft plaatsgevonden?
In oudere rechtspraak (van vooral kantonrechters) werd vaak geoordeeld dat het niet houden van een inspectie, terwijl dat wel had gekund, in het nadeel was van een verhuurder. De verhuurder moest dan maar bewijzen dat de schade was veroorzaakt door de huurder. Er werd zelfs geoordeeld dat de verhuurder dan zijn recht om zich na oplevering te beroepen op gebreken verliest. In het arrest ‘Van der Meer/Beter Wonen’ ( HR 27 november 1998, NJ 1999, 380) oordeelde de Hoge Raad echter dat de huurder bij einde van de huur de wettelijke plicht heeft de woning terug te geven én in goede staat op te leveren. Die verplichting is dus niet te splitsen in twee afzonderlijke verplichtingen. Verder is de huurder ingeval van een gebrekkige oplevering direct (van rechtswege) in gebreke en de verhuurder hoeft de huurder dan ook niet nog eens schriftelijk in gebreke te stellen om de schadevergoedingsplicht van de huurder te doen ontstaan.
Betekent dit ook dat alle schade zonder meer op de huurder kan worden verhaald? Nee, oordeelde de Hoge Raad. Heeft er geen voorinspectie plaatsgevonden, dan kunnen alleen die herstelkosten worden verhaald die door de huurder zouden zijn gemaakt als de huurder zelf de schade aan de woning zou hebben hersteld. De verhuurder kan bijvoorbeeld niet het arbeidsloon of de inleenkosten van een vakman op de huurder verhalen, maar wel de materiaalkosten. Is er wel een voorinspectie gehouden, dan kan de verhuurder wel alle kosten verhalen op de huurder.
Tot aan de dag van vandaag oordelen rechters in lijn met dit arrest, zoals ook blijkt uit een recent vonnis van de kantonrechter Maastricht (Rechtbank Maastricht, sector kanton, 30 maart 2011, LJN: BQ0220). De rechter stelde vast dat er geen inspectie had plaatsgevonden, zodat alleen de herstelkosten voor die gebreken in rekening mogen worden gebracht waarvan het de huurder ook zonder voorafgaande inspectie duidelijk moet zijn geweest dat hij deze bij oplevering had dienen op te heffen en/of te herstellen. Daaronder vallen per definitie niet de herstelkosten van gebreken die het gevolg zijn van slijtage en/of ouderdom.
Nalatigheid huurder
Wat zijn gevolgen als de huurder voor het einde van de huurovereenkomst (met de noorderzon) is vertrokken, én/of hij reageert niet op het verzoek om gezamenlijk een inspectie van de woning te houden? Die nalatigheid komt voor rekening en risico van de huurder; hij kan dan niet aan een vordering tot herstel van alle kosten ontkomen.
Kortom, om alle kosten te kunnen verhalen moet de huurder de gelegenheid hebben gekregen om, na een gezamenlijke inspectie van de woning, herstelwerkzaamheden aan gebreken uit te voeren, juist omdat hij dat vaak tegen lagere kosten kan doen dan wanneer die werkzaamheden door de verhuurder worden gedaan. Laat de huurder die gelegenheid voorbij gaan, dan komt dat voor zijn risico.
Het komt helaas voor dat de huurder een vrijwel geheel uitgeleefde woning teruggeeft aan de verhuurder. In zo’n situatie is een voorafgaande inspectie evenmin meer van belang. Dan wordt aangenomen dat de huurder niet meer de eigen middelen heeft om de woning in goede staat op te leveren. Alle kosten voor herstelwerkzaamheden kunnen dan eveneens zonder voorinspectie op de huurder worden verhaald.
Oplevering na een gerechtelijk vonnis
Ingeval van overlast, wanbetaling of het kweken van hennep kan de huurovereenkomst door de rechter worden ontbonden. Het vonnis wordt vervolgens door de deurwaarder betekend en de ontruiming aangezegd. Hoewel de huurovereenkomst al is geëindigd, is het toch van belang dat de huurder in de gelegenheid wordt gesteld een inspectie te laten plaatsvinden, zodat hij de eventueel aanwezige schade aan de woning kan herstellen vóór de ontruimingsdatum.
Het Gerechtshof Amsterdam (15 februari 2011, LJN: BQ3974) bevestigde het belang van een inspectie voor het vaststellen van de schadeposten. De rechter stelde in deze zaak vast dat er tussen de huurder en verhuurder nog vóór de einddatum van de huurovereenkomst telefonisch contact was geweest, zodat de verhuurder de huurder de gelegenheid voor een inspectie had kunnen geven, dan wel een inspectierapport had kunnen opstellen. Ook indien een huurder evident toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen, zal de verhuurder de huurder, indien daarmee nog contact gelegd kan worden, moeten verzoeken (zo niet verplichten) een inspectie bij te wonen, dan wel een inspectierapport toe te zenden, waarna de huurder de gelegenheid krijgt tot het verrichten van de herstel-, schoonmaak-, of leeghaalwerkzaamheden.
Conclusie
Bij aanvang van de huurovereenkomst is het verstandig om een (uitgebreide) beschrijving van de woning te maken en die (na ondertekening door de huurder) te hechten aan de huurovereenkomst. Daarmee is het voor beide partijen duidelijk in welke staat de woning bij einde huur moet worden opgeleverd, en komt de verhuurder niet in een lastige bewijspositie te zitten. Voor het einde van de huur moet de verhuurder een voorinspectie houden, en in elk geval de huurder daartoe de gelegenheid geven.
Gabrielle Gijsberts
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.