Een woningcorporatie moet een klachtencommissie in het leven roepen, waar huurders klachten kunnen indienen over het handelen of nalaten van de corporatie. De regels omtrent de samenstelling en de werkwijze van de klachtencommissie legt de woningcorporatie vast in een reglement. De klachtencommissie heeft tot taak om de woningcorporatie over de klacht te adviseren. Dit staat in artikel 16 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (hierna: BBSH). Het is een zogeheten ‘kaderbepaling’ en dat houdt in dat de woningcorporatie in principe naar eigen inzicht aan de bepaling invulling kan geven.
Het reglement van woningcorporaties
Het komt voor dat woningcorporaties in het reglement vastleggen, dat de klachtencommissie de taak heeft om een bindend advies te geven. Opmerkelijk is wel dat met een dergelijke bepaling in het reglement de woningcorporatie meer bevoegdheid aan de klachtencommissie toekent dan strikt genomen volgens de regelgeving vereist is. Het BBSH schrijft immers niet voor dat het advies van de klachtencommissie bindend is. De vraag is of het raadzaam is een dergelijke bepaling in het reglement op te nemen en wat de gevolgen van een dergelijke bepaling kunnen zijn. Recent heeft het Hof ’s-Hertogenbosch (LJN: BN9370) uitspraak gedaan, waarin meer duidelijk wordt over de bevoegdheid van de klachtencommissie in het algemeen.
De uitspraak
In deze kwestie had de woningcorporatie bij haar huurprijsverhoging voor 2006/2007 rekening gehouden met de komst van de Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen. De woningcorporatie had de verwachting dat zij op grond van deze nieuwe wet een bijdrage zou moeten leveren aan de betaalbaarheid van woningen. Met het oog hierop had de woningcorporatie bij het berekenen van de jaarlijkse huurverhoging haar huurprijzen extra verhoogd. Ook met deze extra verhoging bleef de corporatie binnen de wettelijke toegestane marges voor het verhogen van de huurprijs. Uiteindelijk is de wet er toch niet gekomen en daarmee was ook de verwachte afdracht van de baan. De woningcorporatie had evenwel andere redenen om wel vast te houden aan de eerder door haar berekende extra huurverhoging. Twee huurders waren het met deze huurverhoging niet eens. Zij waren van oordeel dat de woningcorporatie de voorgenomen extra verhoging niet mocht doorvoeren nu de wet ook niet in werking was getreden. Deze huurders hebben hun klachten ter beoordeling voorgelegd aan de klachtencommissie. De klachtencommissie heeft de klachten in behandeling genomen en vervolgens bindend advies gegeven. De woningcorporatie heeft zich niet kunnen verenigen met dit bindend advies en heeft het advies naast zich neergelegd.
De twee huurders lieten het er niet bij en stapten naar de rechter. In de procedure die volgde, heeft de woningcorporatie zich onder meer op het standpunt gesteld dat de klachtencommissie in het geheel niet bevoegd is om deze klachten over de huurprijs in behandeling te nemen, zodat het bindend advies alleen al om deze reden vernietigd moest worden. De kantonrechter stelde de woningcorporatie in het ongelijk, maar in hoger beroep beslist het hof anders. Met de woningcorporatie is het hof van oordeel dat het advies vernietigd dient te worden, omdat de klachtencommissie niet bevoegd was om te adviseren over huurprijsgeschillen. Dat volgde in de eerste plaats uit het reglement waarin stond dat de geschillencommissie niet bevoegd is om een oordeel te geven over huurprijzen. Bovendien is het hof van oordeel dat huurprijsgeschillen naar hun aard uitsluitend behoren te worden beoordeeld door de huurcommissie en/of de rechter. Om te beginnen had de klachtencommissie zich dus niet-ontvankelijk moeten verklaren, aldus het hof. Daarnaast oordeelt het hof ook dat in deze specifieke kwestie zelfs de huurcommissie of de rechter geen oordeel had kunnen geven, aangezien het een kwestie betreft waarbij de woningcorporatie met haar huurprijsbeleid binnen de wettelijke marges is gebleven. Binnen deze wettelijke marges is er sprake van beleidsvrijheid van de woningcorporaties. Nu de klachtencommissie desondanks gemeend heeft wél een oordeel te kunnen geven in deze kwestie, maakt het hof korte metten met het gegeven advies door het te vernietigen.
Bindend advies of niet-bindend advies klachtencommissie?
Staat in het reglement van de woningcorporatie dat de klachtencommissie bindend zal adviseren bij geschillen, dan is de woningcorporatie in beginsel gebonden aan alle uitspraken van deze commissie. Het bijkomende gevolg is, dat de woningcorporatie ook gebonden is aan de uitspraken waarbij de klachtencommissie weliswaar binnen haar bevoegdheid handelt, maar niettemin de spreekwoordelijke plank heeft misgeslagen. Slechts in uitzonderingsgevallen - zoals in het voorgaande geval waarbij de klachtencommissie verder is gegaan, dan haar op grond van de wet is toegestaan - zal een rechter het bindende advies vernietigen. De wet biedt aan woningcorporaties de ruimte om in het reglement een bepaling met minder verstrekkende gevolgen op te nemen. Woningcorporaties doen er dan ook goed aan om zich hiervan bewust te zijn en haar reglement op dit aspect nog eens te heroverwegen.
Marjolein Arends-Deurenberg
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.