Op 13 oktober 2017 deed de kantonrechter Rotterdam uitspraak in een zaak, die de verhuurder had aangespannen tegen een huurder, die een houtkachel had aangesloten op een buitenwerking gestelde schoorsteen. De huurcommissie had de huurprijs verlaagd vanwege een gebrek aan de schoorsteen, waardoor de huurder de door hem aangebrachte houtkachel (ZAV) niet meer kon gebruiken. De kantonrechter achtte geen gebrek aanwezig, omdat de huurder de beschikking had over een centrale verwarming in de woning en stelde de huurprijs weer op het oorspronkelijke niveau. Aangezien de huurder geen toestemming van de verhuurder had voor de ZAV, dient hij de houtkachel bovendien te verwijderen. In dit artikel leest u meer over deze kwestie, die begon met een huurprijsverlaging bij de huurcommissie en eindigt bij de kantonrechter met ongedaanmaking van de door de huurder aangebrachte houtkachel en van de huurverlaging .
Houtkachel en een gebrek aan de schoorsteen
Verstopte schoorsteen is een gebrek volgens de huurcommissie
B. huurt sinds 2004 van Stichting Waterweg Wonen in Vlaardingen een sociale huurwoning tegen een maandelijkse huurprijs van € 441,95. In de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst wordt onder meer bepaald dat huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder geen veranderingen aan het gehuurde zal aanbrengen. De huurcommissie heeft in haar uitspraak van 9 februari 2017 de huurprijs voor de woning tijdelijk verlaagd naar € 353,56 per maand, omdat het rookgaskanaal verstopt zit en daardoor niet meer gebruikt kan worden door B, die op het rookgaskanaal een houtkachel heeft aangesloten. De huurcommissie beschouwt dit als een gebrek.
Het geschil en de standpunten van partijen
Waterweg Wonen is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en vordert bij de kantonrechter Rotterdam een verklaring voor recht dat geen sprake is van een gebrek en tevens dat de netto huurprijs per 1 december 2016 weer € 441,95 bedraagt. Tot slot vordert Waterweg Wonen B. te veroordelen het gebruik van de door hem aangebrachte houtkachel te staken, eventueel met het treffen van maatregelen om dit te kunnen afdwingen. B. vordert in reconventie voor recht te verklaren dat het hem is toegestaan in de woning gebruik te maken van het rookgasafvoerkanaal en een houtkachel te stoken en voorts dat de huurprijs, zolang het rookgasafvoerkanaal niet goed functioneert, € 353,56 in de maand bedraagt, zoals de huurcommissie in haar uitspraak had beslist en Waterweg Wonen te veroordelen tot opheffing van het gebrek aan het verstopte rookgasafvoerkanaal.
Verstopte schoorsteen volgens kantonrechter toch geen gebrek
De kantonrechter oordeelt dat B. een woning heeft gehuurd, waarin een centrale verwarming was geplaatst en het stoken van een houtkachel niet tot het “genot” behoorde dat B. op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Dat het schoorsteenkanaal nu verstopt zit met cementklodders en daardoor niet gebruikt kan worden, levert daarom geen gebrek op, zodat de huurprijs wordt teruggebracht op € 441,95 per maand.
De algemene voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst bepalen dat B. zonder toestemming van Waterweg Wonen geen veranderingen mag aanbrengen. Het plaatsen van een houtkachel is volgens de kantonrechter een verandering aan het gehuurde waarvoor die toestemming nodig is. De woning is immers voorzien van centrale verwarming en Waterweg Wonen mag er in beginsel van uitgaan dat huurders voor de verwarming van het huis gebruik maken van die centrale verwarming. Wil de huurder het huis op een andere manier verwarmen, is dit zeker bij een houtkachel, met alle daarbij behorende, door Waterweg Wonen uiteengezette gevaren, een verandering waarvoor toestemming van Waterweg Wonen nodig is. De kantonrechter is van oordeel dat Waterweg Wonen de toestemming mag weigeren als het geven van toestemming haar belangen schaadt. Het toestaan van de houtkachel schaadt de belangen van Waterweg Wonen inderdaad volgens de kantonrechter.
De kantonrechter veroordeelt B. dan ook om de in de woning aanwezige houtkachel binnen één maand na de betekening van het vonnis te verwijderen, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag voor iedere dag dat hij niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 2.500,-.
Commentaar
In onderhavige kwestie had de huurcommissie in haar uitspraak beslist dat in verband met de aanwezigheid van cementklodders in het schoorsteenkanaal van de benedenwoning van de huurder sprake was van een gebrek, aangezien de door de huurder geplaatste houtkachel hierdoor niet meer kon worden gestookt, omdat de schoorsteen door de aanwezige cementklodders, waarvan de oorzaak overigens niet kon worden achterhaald, niet meer voldoende trok. De huurder liet de schoorsteen in het verleden periodiek vegen door een schoorsteenveger, maar op zeker moment bleek dat dit door de aanwezige cementklodders niet meer mogelijk was. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat de huurder de houtkachel in het geheel niet mocht stoken, omdat hij hiervoor geen toestemming had gegeven en de huurder deze toestemming overigens ook nimmer had gevraagd. Los hiervan was de verhuurder van mening dat huurder geen houtkachel hoeft te stoken omdat in de woning een centrale verwarming was aangebracht, al geruime tijd voordat huurder onderhavige woning had betrokken. Zelfs al zou huurder om toestemming hebben gevraagd, dan zou verhuurder deze toestemming om deze reden al hebben geweigerd. Overigens is in deze kwestie nog een saillant detail dat de huurcommissie had overwogen dat weliswaar het huurgenot van de huurder enigszins was geschaad nu hij de houtkachel niet meer kon stoken vanwege de verminderde trek van de schoorsteen, maar desalniettemin zijn woning adequaat kon verwarmen vanwege de aanwezige centrale verwarming. Het was op grond van deze omstandigheid, dat de huurcommissie de verminderd werkende schoorsteen weliswaar als een gebrek in de C-categorie aanmerkte op grond waarvan de huurprijs tijdelijk kon worden verminderd tot 40% van de overeengekomen huurprijs, maar in dit geval een vermindering uitsprak tot 80% van de overeengekomen huurprijs. Naar mijn mening en ook die van de kantonrechter volkomen onterecht, nu in de woning immers een goed functionerende centrale verwarming met een eigen gesloten rookgasafvoer aanwezig was en de huurder dus niet afhankelijk was van de door hem aan gebrachte houtkachel die hij zonder toestemming had geïnstalleerd en daarbij ook nog de oorspronkelijk aanwezige gasleiding had verwijderd en het niet meer in werking zijnde schoorsteenkanaal wederom in gebruik had genomen. De kantonrechter stelde zich dan ook terecht op het standpunt dat geen sprake was van een gebrek, dat de overeengekomen huurprijs verschuldigd bleef en dat huurder het stoken van de houtkachel diende te staken. De rechter hield er in zijn belangenafweging rekening mee dat Waterweg Wonen een beleid voorstaat dat erop is gericht om open verbrandingstoestellen zo veel mogelijk te vervangen door verbrandingstoestellen met een gesloten rookgasafvoer.
Het is in dit kader immers een feit van algemene bekendheid dat open verbrandingstoestellen zoals gas- en moederhaarden, kolenkachels, keuken- en badgeisers en ook houtkachels in verband met een verhoogd risico op koolmonoxidevergiftiging een reëel gevaar kunnen opleveren voor de volksgezondheid. Het is niet voor niets dat het toenmalige Ministerie van VROM en het huidige Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gedurende de afgelopen jaren bij de woningcorporaties en overige professionele verhuurders sterk op de vervanging van open verbrandingstoestellen hebben aangedrongen. In dit verband zij nog verwezen naar de “Handreiking Vervanging open-verbrandingstoestellen voor corporaties en andere professionele verhuurders” van oktober 2014, die een resultante is van het Convenant Energiebesparing Huursector van 28 juni 2012. Dit convenant is gesloten tussen de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Aedes, de Woonbond en Vastgoed Belang. Hierin zijn afspraken gemaakt om open verbrandingstoestellen te vervangen door gesloten versies.
Bovendien achtte de verhuurder het nog van belang dat niet met een houtkachel wordt gestookt in verband met de brandveiligheid, omdat in onderhavige kwestie sprake was van duplexwoningen met bovenburen, die de bovenwoning bewonen en bovendien sprake is van houten vloeren. Hier tegenover staat slechts het belang van de huurder dat hij met een houtkachel goedkoper kan stoken. Tot slot hechtte de verhuurder er nog belang aan dat zo veel mogelijk moet worden voorkomen dat in de bebouwde kom hout wordt gestookt, aangezien deze wijze van verwarmen substantieel meer fijnstof en CO²-uitstoot veroorzaakt, hetgeen eveneens in strijd moet worden geacht met het algemeen belang.
Rechtbank Rotterdam 13 oktober 2017, zaaknummer 5982017 CV EXPL 17-16861
Door Jacques van Reisen