Huurder in detentie, wat nu?

Detentie en hoofdverblijf in het gehuurde

Wanneer de huurder voor een langere periode in detentie zit (denk hierbij aan minimaal een aantal maanden), wordt veelal aangenomen dat hij gedurende die periode geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. De verplichting om hoofdverblijf te houden in het gehuurde is vaak opgenomen in de huurovereenkomst, maar de verplichting kan onder omstandigheden ook voortvloeien uit de wet (goed huurderschap, artikel 7:213 BW).

Bij verhuur van woonruimte heeft de verhuurder er belang bij dat de huurder zijn hoofdverblijf in het gehuurde houdt, zodat de huurder verantwoordelijkheid kan nemen voor wat er in de woning gebeurt. Een woningcorporatie moet daarnaast rekening houden met woningschaarste en lange wachttijden voor sociale huurwoningen, waardoor zij een legitiem belang heeft dat de huurder de woning daadwerkelijk zelf gebruikt. Van een woningcorporatie kan dan ook niet worden verwacht dat zij een huurwoning langdurig leeg laat staan, ook niet als sprake is van detentie. Uit rechtspraak blijkt dat de ontbinding van de huurovereenkomst wegens het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde wegens langdurige detentie van de huurder dan ook regelmatig wordt toegewezen. Soms doet een huurder een beroep op overmacht, of geeft hij aan dat hij ten onrechte gedetineerd is. Algemeen wordt aangenomen dat detentie geen vorm van overmacht is. Het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde of de onmogelijkheid om de huur te betalen wegens detentie, komt voor risico van de huurder. Er bestaan echter uitspraken die afwijken van de hierboven omschreven trend.

Uitzonderingen rechtspraak

In een uitspraak van de rechtbank Rotterdam bijvoorbeeld, oordeelde de kantonrechter dat in geval van voorlopige hechtenis niet geoordeeld kan worden dat de huurder geen hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde: “Naar het oordeel van de kantonrechter, kan gelet op het karakter van de voorlopige hechtenis, waarbij telkens sprake is van een verlenging voor een beperkte periode en vooraf niet vast staat wat uiteindelijk de totale duur zal zijn, niet zonder meer worden geoordeeld dat de huurder die wegens voorlopige hechtenis niet in het gehuurde verblijft, niet meer voldoet aan zijn verplichting om zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben.”  In een arrest van het Hof Den Bosch werd echter geoordeeld dat de huurder wegens voorlopige hechtenis gedurende die periode geen hoofdverblijf had in het gehuurde, wat een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleverde. Opvallend is ook dat de duur van de voorlopige hechtenis in het arrest van het Hof Den Bosch veel korter was dan de duur van de voorlopige hechtenis in de zaak van de rechtbank Rotterdam.

In een recente zaak van de rechtbank Amsterdam oordeelde de kantonrechter in kort geding dat, ondanks een detentieperiode van een jaar op het moment van het vonnis, de gedetineerde huurder zijn hoofdverblijf nog had in het gehuurde en dat er daarom geen sprake was van een tekortkoming. De rechtbank nam in haar oordeel mee dat de huurder onvrijwillig elders verbleef, dat hij het plan had terug te keren naar de woning zodra dat mogelijk was en dat de corporatie toestemming voor huisbewaring onterecht had geweigerd. De huurder in deze zaak was 75 jaar oud, hij was slecht ter been en hij had de mogelijkheid om binnen een korte periode na het vonnis met weekendverlof te gaan. Het hebben van een woning was daarom volgens de rechtbank van cruciaal belang voor de huurder.

De kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant kwam tot een vergelijkbaar oordeel. In deze zaak kon de gedetineerde huurder in de weekenden in het gehuurde verblijven en zou hij binnen een paar maanden weer volledig zijn intrek nemen in de woning. De rechtbank oordeelde dat ontbinding van de huurovereenkomst de resocialisatie en behandeling van de huurder zou doorkruisen: “Door ontbinding en ontruiming wordt niet alleen in ernstige mate afbreuk gedaan aan persoonlijke belangen van [gedaagde], maar wordt ook schade toegebracht aan het maatschappelijke belang van het welslagen van zijn resocialisatie en behandeling. Woongoed dient als toegelaten instelling krachtens de Woningwet zich binnen redelijke grenzen ook dit maatschappelijke belang aan te trekken.”

Conclusie

Uit het voorgaande kan het volgende worden afgeleid. Als hoofdregel geldt dat wanneer de huurder gedurende een periode van een paar maanden of langer gedetineerd is, hij geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Dit kan een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren of een schending van artikel 7:213 BW. Een dergelijke tekortkoming komt voor risico van de huurder en rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst. Het kan daarbij wel van belang zijn dat ook in de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder verplicht is het hoofdverblijf te houden.

Bepaalde zwaarwegende omstandigheden kunnen echter meebrengen dat de belangen van de huurder zwaarder wegen dan de belangen van de woningcorporatie, waardoor de tekortkoming van de huurder de ontbinding niet rechtvaardigt. Dit zou met name zo kunnen zijn als de huurder op korte termijn (al dan niet permanent) kan terugkeren naar de woning.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Tanja de Groot.

(met dank aan mr. Maaike Boelkens, voormalig student stagiaire bij VBTM advocaten)