Huurprijs bij overlast

De verhuurder heeft de verplichting op te treden tegen overlast veroorzaakt door een eigen huurder. De vraag is of de huurder die de overlast ondervindt zonder meer recht heeft op schadevergoeding of vermindering van de huur.

De aanleiding
Een huurster meldt de verhuurder dat zij geluidsoverlast ondervindt van haar bovenburen. De overlast wordt veroorzaakt doordat de bovenburen een onvoldoende geïsoleerde laminaatvloer hebben aangelegd. De verhuurder verricht eerst onderzoek en sommeert vervolgens de bovenburen om de door hen aangelegde laminaatvloer te verwijderen of goed te isoleren. De pogingen van de verhuurder de zaak in der minne te schikken, mislukken echter. De verhuurder legt de zaak daarom voor aan de rechter. Nadat de rechter in het voordeel van de verhuurder heeft geoordeeld, verhuizen de bovenburen en eindigt de overlast.

Het geschil
De huurster die de overlast ondervond, vordert met terugwerkende kracht vermindering van de huurprijs over de periode tussen het moment dat zij de overlast had gemeld en het moment dat de bovenburen verhuisden, een periode van twee jaar. De huurster stelt dat zij verminderd huurgenot heeft gehad en dat er dus sprake was van een gebrek dat huurvermindering rechtvaardigt. De verhuurder erkent dat er sprake is geweest van overlast, maar betwist dat er een grond bestaat voor vermindering van de huurprijs. De verhuurder wijst daarbij op zijn eigen actieve opstelling en ondernomen stappen tegen de overlastveroorzakende bovenburen.

De uitspraak
De rechter stelt dat overlast in beginsel aan te merken is als een feitelijke stoornis in het huurgenot van derden. De wet bepaalt expliciet dat een dergelijke inbreuk op het huurgenot niet aan te merken is als een gebrek van de gehuurde zaak zelf. Dat staat los van de verplichting van de verhuurder om tegen overlast door eigen huurders op te treden. Nu vaststaat dat de verhuurder voortvarend tegen de gemelde overlast is opgetreden, is hem geen verwijt te maken. De rechter concludeert dan ook dat er geen grond bestaat voor vermindering van de huurprijs aangezien er geen gebrek is aan het gehuurde zelf en de verhuurder geen verwijt is te maken over zijn optreden. De vordering wordt afgewezen.

Het gevolg
Deze uitspraak laat zien dat huurders niet zonder meer aanspraak kunnen maken op vermindering van huur of op schadevergoeding, enkel vanwege de aanwezigheid van overlast. Pas wanneer de verhuurder niet tijdig of niet adequaat optreedt tegen gemelde overlast, is er sprake van wanprestatie door de verhuurder en kan er aanleiding zijn om het verminderd woongenot financieel te compenseren.

Bart de Jonge

_{Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 12/2008.}