Het is zeer gebruikelijk dat een huurwoning, bijvoorbeeld in de appartementencomplex, wordt aangeboden en wordt verhuurd met een verplichting om ook een parkeerplaats te huren. Na verloop van tijd kan het zo zijn dat een aantal huurders de parkeerplaats niet langer wenst af te nemen, bijvoorbeeld omdat zij geen auto meer hebben of de huurprijs te hoog vinden worden.
Huurwoning en parkeerplaats geoorloofd: geen ‘‘niet redelijk voordeel’’
In de huurovereenkomst voor de gehuurde woning en de parkeerplaats is echter opgenomen dat de overeenkomsten niet los van elkaar kunnen worden beëindigd. Kan dit? Ja, zegt de rechtbank Den Haag in een uitspraak van 14 november 2016 (ECLI:NL:RBDHA:2016:17100, recentelijk gepubliceerd in WR 2017/98).
De huurders waren van mening dat de verhuurder een niet redelijk voordeel genoot en deden een beroep op artikel 7:264 BW. In dat artikel is bepaald dat ‘‘elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voor zover het ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen’’, nietig is. In dit geval zou het beding nietig zijn, omdat de totale prijs voor de huur voor de woning en voor de parkeerplaats, steeds zwaarder is gaan drukken op de doelgroep van het complex (55+ers). Een deel van de oorspronkelijke huurders zou zelfs verhuisd zijn vanwege de stijgende (totale) huurprijs. Een deel van de huurders zou bovendien geen auto (meer) hebben, zodat zij geen voordeel meer hebben bij de huur van de parkeerplaats.
De kantonrechter werpt eerst de vraag op of artikel 7:264 BW wel van toepassing is. Immers: het is niet zo dat er een niet redelijk voordeel zou zijn bij de totstandkoming de huurovereenkomst, maar dit zou gaandeweg zijn ontstaan doordat de huur in de loop der tijd verhoogd is en sommige huurders geen auto meer hebben. Voor zo’n situatie lijkt het artikel niet te zijn geschreven.
Zelfs al zou het artikel van toepassing zijn, dan is volgens de kantonrechter geen sprake van een niet redelijk voordeel. De verhuurder hanteert volgens de kantonrechter het op zich niet onredelijke beleid dat er voor iedere huurder een parkeerplaats beschikbaar moet zijn. Het niet langer koppelen van de huur van de woning aan de parkeerplaats kan betekenen dat er voor opvolgende huurders geen parkeerplaats meer beschikbaar is.
Artikel 7:264 BW ziet daarnaast op situaties waarin een verhuurder een voordeel heeft zonder dat een reële tegenprestatie wordt geleverd. In dit geval is er wel een reële tegenprestatie: de huurder heeft de beschikking over een parkeerplaats.
De kantonrechter acht verder de contractsvrijheid van groot belang. De huurders hadden de keuze om de huurovereenkomst, inclusief verplichting tot het huren van een parkeerplaats, wel of niet aan te gaan. De huurders hadden er ook voor kunnen kiezen om woonruimte te gaan huren waarbij een dergelijke afnameverplichting niet geldt. Van belang voor de kantonrechter is tot slot nog dat de huurders de mogelijkheid hadden om de parkeerplaatsen onder te verhuren, waarmee hun nadeel zou kunnen worden opgeheven.
Kortom, het feit dat de huurder na verloop van tijd geen auto meer heeft of de huurder de (totale) huurprijs wegens huurverhogingen niet of moeilijker kan betalen, komt voor rekening en risico van de huurder. Het zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst voorzienbare omstandigheden. De huurders hadden de keuze om een dergelijke huurovereenkomst, waarvan een parkeerplaats deel uitmaakt, wel of niet aan te gaan.
Voor informatie over dit artikel kunt u contact opnemen met Michael van den Oord