Je dagvaardt een huurder wegens hennepkweek. Tijdens de procedure treedt huurder in het huwelijk. De huurovereenkomst wordt ontbonden, maar huurder noch medehuurder kan worden ontruimd. Tot dit merkwaardige gevolg leiden nu eenmaal de wettelijke regels omtrent medehuur, althans volgens kantonrechter en Hof. Einde verhaal voor verhuurder?
De aanleiding
In een huurwoning wordt een hennepkwekerij aangetroffen. De verhuurder dagvaardt huurder en vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Ná dagvaarding maar vóór de ontbinding treedt huurder in het huwelijk. De echtgenote wordt daardoor van rechtswege medehuurder. Dit brengt mee dat zij van rechtswege hoofdelijk aansprakelijk wordt voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, behalve als de verplichtingen al opeisbaar waren vóór het huwelijk. De verhuurder dagvaardt ook de echtgenote en vordert hetzelfde als jegens huurder.
Het geschil
De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst met huurder maar wijst de vorderingen tot ontruiming jegens huurder en echtgenote af. De kantonrechter oordeelt dat de echtgenote niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de wanprestatie van huurder in de periode vóórdat echtgenote medehuurder werd. Nu de huurovereenkomst met huurder eindigt door de ontbinding, volgt uit de wet dat de medehuurder (de echtgenote) huurder wordt. Dit brengt weer mee dat de oorspronkelijk huurder (door het huwelijk) van rechtswege medehuurder wordt. Beide kunnen dus niet ontruimd worden. Het Hof bekrachtigt deze beslissing.
De uitspraak
In cassatie oordeelt de Hoge Raad anders. De beëindiging van een huurovereenkomst door een ontbinding wegens een voldoende zwaarwegende tekortkoming van de huurder, heeft als gevolg dat ook degene die ná de tekortkoming van huurder, maar vóór de ontbinding medehuurder is geworden, zijn positie als zodanig verliest. Wel kan de eventuele omstandigheid dat de medehuurder geen wetenschap had ten aanzien van de tekortkoming van huurder, meewegen bij de beoordeling van de vraag of de ontbinding ook jegens de medehuurder gerechtvaardigd is.
Het gevolg
Tot dit arrest stond een verhuurder in feite machteloos indien een huurder tijdens een ontbindingsprocedure in het huwelijk trad. De huurder kon zo aan de gevolgen van zijn wanprestatie ontkomen. Die tijd is nu voorbij. De situatie dat een huwelijkspartner geen wetenschap zal hebben van een ernstige wanprestatie van huurder van vóór het huwelijk, zal zich immers niet snel voordoen.
Hoge Raad, 3 april 2009, LJN: BH0762
Paul Roks
Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 5/2010.