Veel woningcorporaties zijn gestart met projecten waarin gekozen wordt voor een duurzame energievoorziening. Zo wordt een bijdrage geleverd aan de milieudoelstelling en kan geprobeerd worden de woonlasten voor huurders te verlagen. De woonlasten bestaan immers niet alleen uit kale huur maar ook uit de kosten van energie. In veel gevallen wordt overwogen bij nieuwbouwprojecten installaties op te nemen die voorzien in de warmtelevering. Bij de beslissing hierover spelen een aantal juridische en financiële risico’s een rol. Helaas is de regelgeving op dit moment niet duidelijk. Waar moet een corporatie rekening mee houden?
Inleiding
Aan energielevering door een woningcorporatie zijn nogal wat haken en ogen verbonden. Over een aantal valkuilen is geschreven in een eerdere bijdrage in dit tijdschrift (Recht in Huis, juni 2009). Deze bijdrage gaat specifiek in op de levering van warmte en koude. Dit zal in de toekomst geregeld worden door de Warmtewet.
Achtergrond Warmtewet
Eind jaren ’90 ontstond het idee dat stadsverwarmingleveranciers woekerwinsten maakten. Leden van de Tweede Kamer maakte zich zorgen over de afhankelijkheid van de consument, die in een woning woont waaraan warmte wordt geleverd. Die consument kan immers zijn leverancier niet zelf kiezen. Deze monopoliepositie van de leverancier baarde de Tweede Kamer zorgen. De Tweede Kamer heeft toen zelf een initiatief wetsvoorstel gemaakt voor een Warmtewet. Dit voorstel heeft inmiddels een lange parlementaire behandeling doorgemaakt. In praktijk blijkt deze materie zeer complex.
In februari 2009 is de Warmtewet aangenomen door de Eerste Kamer. Bij de uitwerking van de wet is de Minister van Economische Zaken echter op tal van problemen gestuit, waardoor deze voorlopig nog niet wordt uitgevoerd. Wat regelt de Warmtewet?
Warmtewet op hoofdpunten
De Warmtewet beoogt de volgende hoofdzaken te regelen:
- vergunningplicht;
- prijsregulering;
- leveringsovereenkomst.
1 Vergunningplicht
In de Warmtewet is bepaald dat het verboden is zonder vergunning warmte te leveren aan een zogenaamde verbruiker. Inmiddels is duidelijk dat aan deze vergunningplicht een zware administratieve belasting is verbonden. Een woningcorporatie, die van energielevering niet haar hoofdactiviteit zal maken, zal moeten proberen de vergunningplicht te vermijden. In de wet zijn dan ook een aantal vrijstellingen opgenomen. Zo is geen vergunning vereist als jaarlijks niet meer warmte geleverd wordt dan 10.000 gigajoules of wanneer de warmte wordt geleverd door de partij die tevens eigenaar is van het gebouw. Veel corporaties willen de levering van energie onderbrengen in een aparte B.V. Kan deze worden aangemerkt als eigenaar van het gebouw? Dit zijn juridische vragen die thans ter beantwoording aan de Minister zijn voorgelegd.
2 Prijsregulering
De Warmtewet gaat uit van de gedachte dat warmte moet worden geleverd tegen een redelijke prijs. Die prijs bestaat uit een aantal onderdelen, te weten:
- een aansluitbijdrage;
- vaste kosten, zoals vaste afschrijving etc.;
- variabele kosten, de prijs per warmte-eenheid (gigajoules).
In de regelgeving is nauwkeurig omschreven op welke wijze deze kosten moeten worden vastgesteld. In ieder geval staat vast dat deze kosten nooit hoger mogen zijn dan de maximumprijs. De maximumprijs is kort gezegd de prijs die gebruiker van een gasinstallatie betaalt als aansluitbijdrage, als vaste kosten en als variabele kosten. De Minister heeft onderzoek laten doen naar de effecten van de Warmtewet op blokverwarming en kleinschalige duurzame warmte-installaties. Uit dit onderzoek is onlangs gebleken dat er na invoering van de Warmtewet sprake zal zijn van een verliesgevende activiteit. De Minister heeft nu aangekondigd dit verder uit te zoeken. Een woningcorporatie zou naar onze mening wel rekening dienen te houden met de mogelijke prijseffecten van de Warmtewet. Zodra de wet wordt ingevoerd, zal er namelijk sprake zijn van terugwerkende kracht tot 1 januari 2007. Concreet betekent dat de consumenten klachten over de hoogte van het tarief met terugwerkende kracht kunnen voorleggen tot aan het jaar 2007. Deze regeling staat uiteraard op zeer gespannen voet met de wettelijke regeling opgenomen over servicekosten.
3 Leveringsovereenkomst
In veel gevallen wordt aan huurders warmte geleverd en daarvoor een vergoeding in rekening gebracht zonder dat een aparte leveringsovereenkomst bestaat. De wet schrijft voor dat warmte alleen mag worden geleverd als er een leveringsovereenkomst bestaat waarin redelijke voorwaarden zijn opgenomen. De wet geeft hiervan een korte omschrijving.
Ook al is de wet nog niet in werking getreden, een woningcorporatie doet er nu al verstandig aan voor warmtelevering een aparte overeenkomst te sluiten waarin juridische risico’s met betrekking tot warmtelevering kunnen worden geregeld.
Gevolgen
De minister heeft onlangs laten weten dat een aantal effecten van de Warmtewet met betrekking tot prijsvorming niet goed inzichtelijk zijn. Hiernaar wordt nog nader onderzoek gedaan. Dit kan leiden tot aanpassingen van de wet. De Minister heeft echter wel duidelijk gemaakt dat uitstel van de invoering niet zal leiden tot afstel. De wet dient er wat haar betreft uiteindelijk te komen. Een woningcorporatie zou er dan ook verstandig aan doen bij haar besluitvorming rekening te houden met de regelingen die uit deze Warmtewet voortvloeien.
Marco de Boer
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.