Regelmatig komt het voor dat woningen en parkeerplaatsen gekoppeld worden verhuurd. Hiermee bedoel ik dat de woning en de parkeerplaats in 1 huurovereenkomst worden verhuurd, waarbij onder het gehuurde niet alleen de woning maar tevens de parkeerplaats valt (of garage). Dit kan ook indien er twee aparte huurovereenkomsten worden gesloten, waarbij er door middel van de bepaling in beide overeenkomsten een koppeling wordt aangebracht inhoudende dat de ene huurovereenkomst niet zonder de andere kan worden beëindigd. De huurovereenkomst van de woning en de huurovereenkomst van de parkeerplaats horen dan bij elkaar. Als de woning en de parkeerplaats gekoppeld worden verhuurd, geldt voor zowel de woning als de parkeerplaats het huurrecht voor woonruimte. Dat betekent dat de huurprijs die voor de parkeerplaats geldt meegenomen moet worden in de puntentelling op basis van het woningwaarderingsstelsel van de woning.
Soms ontstaat er een geschil tussen de huurder en de verhuurder of de verhuurde berging of par-keerplaats onder het huurrecht woonruimte valt. De kantonrechter in Maastricht heeft hier vorig jaar een uitspraak over gedaan die onlangs is gepubliceerd. Het ging in deze zaak om een parkeer-plaats die op 300 meter afstand van de woning was gelegen. In de huurovereenkomst van de par-keerplaats was opgenomen dat deze zou eindigen op het moment dat de huurder niet langer huurder zou zijn van één van de woningen van de woonwijk waartoe de verhuurde parkeerplaats behoorde. Op enig moment verhoogde de verhuurder de huurprijs van de parkeerplaats. De huurder meende dat de aangekondigde huurverhoging niet op de juiste wijze was aangekondigd en dat deze te hoog was. Volgens de huurder stond de verhuur van de parkeerplaats in dusdanig verband met de verhuur van de woning dat ook voor de huurverhoging van de parkeerplaats het dwingendrechtelijk huurrecht voor woonruimte van toepassing is. De vraag die partijen verdeeld hield was of de woning en de parkeerplaats zodanig met elkaar in verband staan en/of aan elkaar verknocht zijn, dat op de parkeerplaats het strenge huurprijsregime voor woonruimte van toepassing is.
De kantonrechter meent dat dat niet het geval is. De parkeerplaats en de woning waren in de eerste plaats 300 meter van elkaar verwijderd, waaruit blijkt dat sprake is van ‘’ruimtelijk gescheiden objecten’’. De kantonrechter vond ook dat de bepaling in de huurovereenkomst van de parkeerplaats waarin staat dat deze gelijktijdig moet worden opgezegd met de beëindiging van de huurovereenkomst van de woning, niet betekent dat de parkeerplaats en woning aan elkaar gekoppeld zijn en dat ook het (veel strengere) huurrecht voor woonruimte op de garage van toepassing is. Volgens de kantonrechter wordt met dit artikel slechts de wijkgebondenheid gewaarborgd. De verhuurder mocht de huurverhoging voor de parkeerplaats toepassen.
Bij het verhuren van een parkeerplaats of garage aan een huurder van een woonruimte zal van tevoren moeten worden bepaald of het de bedoeling is om deze parkeergelegenheid te koppelen aan de huurovereenkomst van de woning. Dit kan wenselijk zijn als het niet de bedoeling is dat de huurder nog wel de parkeergelegenheid huurt, maar niet meer in de woning huurt. Vaak gaat het dan om een in de nabijheid van de woning gelegen parkeergelegenheid. Een verhuurder kan belang hebben bij een koppeling bijvoorbeeld in een door de gemeente opgelegde parkeernorm, de stedenbouwkundige opzet van de wijk of een (toekomstige) parkeerverbod in de buurt. Wordt er gekozen voor een gekoppelde woning/parkeerplaats, dan moet er wel rekening mee worden gehouden dat dit gevolgen kan hebben voor de maximale huurprijs van de woning. Ook als voor de parkeergelegenheid een aparte huurprijs wordt opgenomen is van belang dat deze huurprijs, samen met die van de woning, onder de maximaal redelijke huurprijsgrens blijft.
Rechtbank Maastricht, sector kanton, 17 augustus 2011 gepubliceerd in WR 2012/105.
Tanja de Groot
Dit artikel is tevens geplaats op CorporatieNL. De specialisten van VBTM schrijven regelmatig artikelen voor deze webiste.