Momenteel staat er veel bedrijfsruimte leeg. Ook veel corporaties zien zich geconfronteerd met leegstand van hun bedrijfsruimten. Hoe ga je als verhuurder om met de BTW die drukt op de aanschaf- en de instandhoudingskosten van die leegstaande gebouwen? En als het lukt om die bedrijfsruimte tijdelijk als bijvoorbeeld vergader- of tentoonstellingsruimte te verhuren, hoe zit het dan met de BTW?
De verhuur van bedrijfsruimte is in principe vrijgesteld van BTW, maar huurder en verhuurder kunnen ervoor kiezen dat de verhuur BTW-belast plaatsvindt (opteren voor belaste verhuur). Als bedrijfsruimte vrijgesteld wordt verhuurd, kan de verhuurder de BTW die drukt op de aanschaf/bouw- en instandhoudingskosten niet in aftrek brengen. Als de bedrijfsruimte daarentegen belast wordt verhuurd, kan de verhuurder de BTW op zowel de aanschaf/bouwkosten als de instandhoudingskosten (zoals schoonmaak- en onderhoudskosten) volledig in aftrek brengen.
Maar hoe zit dat in een periode van leegstand, als er dus feitelijk geen verhuur plaatsvindt? Kun je als verhuurder dan wel of geen BTW in aftrek brengen? De staatssecretaris van Financiën heeft daarvoor een aantal spelregels vastgesteld (die zijn opgenomen in zijn Besluit van 25 november 2011). Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen (a) leegstand die al is ontstaan vóórdat het gebouw voor het eerst in gebruik is genomen en (b) leegstand die na eerste ingebruikneming is ontstaan. Ook maakt het verschil of het gaat om aanschaf/bouwkosten dan wel om instandhoudingskosten.
Bij leegstand vóór eerste ingebruikneming (dus als het gebouw nog nooit in gebruik is geweest) mag de verhuurder de BTW die drukt op de aanschaf/bouwkosten in aftrek brengen als hij verwacht het gebouw tezijnertijd belast te kunnen gaan verhuren. In de leegstandsperiode vormt die BTW dan dus geen kostenpost voor hem.
Als de verhuurder echter verwacht het gebouw alleen vrijgesteld te kunnen verhuren, mag hij de BTW niet in aftrek brengen. Dat is onaantrekkelijk voor de verhuurder want de niet-aftrekbare BTW vormt voor hem dan wél een extra kostenpost. Dus zolang nieuwe bedrijfsruimte leeg staat, is het aantrekkelijker voor de verhuurder om ervan uit te gaan dat hij het gebouw belast kan gaan verhuren. De aftrek van die BTW is hiermee overigens niet definitief: als de feitelijke verhuur later toch vrijgesteld plaatsvindt, moet de verhuurder de in aftrek gebrachte BTW alsnog terugbetalen aan de belastingdienst.
Als een gebouw al verhuurd is geweest en dan pas leeg komt te staan, heeft de leegstandsperiode geen invloed op de aftrek van BTW die drukt op de aanschaf/bouwkosten. De leegstand wordt namelijk niet aangemerkt als fictief belast of vrijgesteld gebruik. De BTW die drukt op de instandhoudingskosten mag de verhuurder in aftrek brengen op basis van de zogenaamde pro rata regeling. Voor de aftrek van BTW die drukt op de instandhoudingskosten tijdens leegstand gelden andere regels. Daarvoor is de verwachting of het gebouw belast of vrijgesteld verhuurd kan worden niet relevant. De BTW die drukt op de instandhoudingskosten mag de verhuurder namelijk in aftrek brengen op basis van de zogenaamde pro rata regeling. Die regeling komt erop neer dat de verhuurder de BTW op die instandhoudingskosten tijdens de leegstand in aftrek kan brengen volgens de verhouding 'omzet belaste prestaties (exclusief BTW): omzet totale prestaties (exclusief BTW)'. Voor een corporatie met bijvoorbeeld € 10 miljoen omzet uit belaste activiteiten (bijvoorbeeld verkoop van nieuwbouw) en een totaalomzet van € 50 miljoen geldt dan dus een pro rata verhouding van 10:50. Die corporatie kan de aan hem gefactureerde BTW voor instandhoudingskosten tijdens leegstand volgens die verhouding in aftrek brengen. In dit voorbeeld kan de corporatie dus 1/5e deel van die BTW in aftrek brengen.
De leegstandsproblemen dwingen verhuurders om creatief met hun lege bedrijfsruimten om te gaan. Het komt steeds vaker voor dat verhuurders hun lege bedrijfsruimten tijdelijk verhuren als bijvoorbeeld vergader- of tentoonstellingsruimte. Nu geldt er voor kortstondige verhuur van congres-, vergader- en tentoonstellingsruimte een bijzondere regeling: dergelijke verhuur is belast met BTW. Voor de verhuurder heeft dat als voordeel dat hij de BTW met betrekking tot die ruimten in aftrek kan brengen. Maar die regeling geldt volgens beleid van de staatssecretaris van Financiën niet voor verhuur door ondernemers die (nagenoeg) geen recht hebben op aftrek van BTW.
Een woningcorporatie die een gebouw verhuurde voor het houden van evenementen, kreeg dan ook van de belastingdienst te horen dat de corporatie het gebouw niet belast kon verhuren (en dus ook geen recht op aftrek van BTW had). De corporatie is daartegen in het geweer gekomen, en de Hoge Raad heeft op 9 maart 2012 bepaald dat ook een woningcorporatie die regeling kan toepassen: ook een corporatie kan dus congres-, vergader- en tentoonstellingsruimte met BTW belast verhuren.
Leegstand van bedrijfsruimten kost een verhuurder handenvol geld. Door goed de mogelijkheden van de BTW-wetgeving te benutten, kunnen de kosten nog enigszins getemperd worden.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Hans van Doesburg.
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.