Lood in drinkwater; de norm van 10 naar 5 microgram/liter

Drinkwaterbesluit en  Gebrekenboek Huurcommissie

Regelgeving met betrekking tot drinkwater en drinkwaternetwerken is neergelegd in de Drinkwaterwet en het daarop gebaseerde Drinkwaterbesluit en de drinkwaterregeling. In het Drinkwaterbesluit is op dit moment opgenomen dat in drinkwater maximaal 10 μg/l aanwezig mag zijn, zie Tabel II in Bijlage A behorende bij hoofdstuk 3 van het Drinkwaterbesluit. De minister van Infrastructuur en Waterstaat en de minister voor Medische Zorg en Sport hebben op 2 juli 2020 een brief aan de Tweede Kamer geschreven waarin zij aangeven dat zij de drinkwaternorm met ingang van eind 2022 verlaagd willen zien naar maximaal 5 μg/l drinkwater. [1]

Op 24 mei 2022 vond een voorpublicatie plaats van het ontwerpbesluit tot wijziging van het Drinkwaterbesluit, het Besluit kwaliteit leefomgeving en enkele andere algemene maatregelen van bestuur in verband met de omzetting van EU-Drinkwaterrichtlijn 2020/2184 (herschikking). Deze voorpublicatie is te downloaden via de volgende link: voorpublicatie. De voorpublicatie ziet op een verlaging van de norm voor loodverontreiniging naar 5 μg/l in Bijlage A, Tabel II behorende bij hoofdstuk 3 van het Drinkwaterbesluit (zie p. 13/130 van de voorpublicatie). Let wel: op dit moment geldt dus nog de drinkwaternorm van 10 μg/l.

De Huurcommissie hanteert sinds het Gebrekenboek van juli 2021 de strengere grens van 5 μg/l. Blijkens het Gebrekenboek versie juli 2021 (en de recentere versie juli 2022) levert een overschrijding van deze grens een ernstig gebrek op (Categorie C, onderdeel Qd3) dat zich leent voor een huurverlaging tot maximaal 40% van de betaalde huurprijs.

Welke drinkwaternorm moeten we  hanteren voor de bepaling of sprake is van een gebrek?
Er is dus een verschil tussen de op dit moment uit het Drinkwaterbesluit voortvloeiende waternorm voor lood in drinkwater (maximaal 10 μg/l) en dat door de Huurcommissie gehanteerde norm voor de vraag of sprake is van een ernstig gebrek (maximaal 5 μg/l). Dit onderscheid was onderwerp van discussie in een kort geding bij de kantonrechter te Amsterdam.

Uitspraak kantonrechter  Amsterdam van 4 november 2021
In het kort de situatie (voor zover relevant): in een jaren ’30 appartementencomplex van in totaal 308 appartementen worden 75 woningen door één verhuurder verhuurd. In een aantal van de huurwoningen worden te hoge loodwaarden in het drinkwater gemeten en na onenigheid wordt een kort geding gestart waarin (onder andere) huurprijsvermindering is gevorderd tot het gebrek aan de drinkwaterleidingen is hersteld.

De kantonrechter overweegt in een vonnis van 4 november 2021 dat een normoverschrijding van het loodgehalte in het drinkwater is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en zij volgt daarbij de drinkwaternorm van de Huurcommissie van 5 μg/l.

Hoger beroep op 11 oktober  2022
De verhuurder is het niet met deze uitspraak eens en gaat in hoger beroep. In dit hoger beroep stelt de verhuurder zich op het standpunt dat een loodgehalte tussen de 5 en 10 μg/l geen gebrek oplevert omdat het Drinkwaterbesluit de drinkwaternorm hanteert van 10 μg/l. [2] Dat  deze norm in de toekomst wellicht wordt aangepast, kan daaraan aldus de  verhuurder niet afdoen, omdat moet worden beslist op basis van geldende normen  en niet op basis van toekomstige normen. Volgens de verhuurder is de  Huurcommissie in het Gebrekenboek ten onrechte vooruitgelopen op een mogelijke  toekomstige aanpassing van het Drinkwaterbesluit.

Het hof Amsterdam overweegt in zijn arrest van 11 oktober 2022 als volgt:

“3.15 
Ingevolge art. 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of  eigenschap van de zaak of een andere aan de huurder niet toe te rekenen  omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen  dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed  onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

 3.16
De kwaliteit van de binnenhuisinstallatie in het gehuurde is de verantwoordelijkheid  van de verhuurder. Daarnaast mag een huurder verwachten dat hij in het gehuurde  gezond en veilig drinkwater kan betrekken. De Gezondheidsraad heeft in een  advies van 6 november 2019 geconcludeerd dat loodverontreiniging schadelijker is  dan voorheen gedacht voor zowel baby’s als kinderen en volwassenen, en om die  reden aanbevolen de drinkwaternorm te verlagen naar 5 microgram lood per liter.  Een en ander brengt naar het voorlopig oordeel van het hof mee dat een  loodverontreiniging van meer dan 5 microgram lood per liter drinkwater in het  gehuurde als gevolg van de kwaliteit van de binnenhuisinstallatie een gebrek  oplevert.

 3.17
Het hof neemt daarbij tevens in aanmerking dat het Europese beleid  en het overheidsbeleid erop zijn gericht dat de toegestane loodverontreiniging  wordt verlaagd naar 5 microgram per liter drinkwater. Ingevolge Richtlijn  2020/2184 van het Europees Parlement en de Raad van 16 december 2020 (hierna:  de herziene Drinkwaterrichtlijn) zal uiterlijk op 12 januari 2036 een norm van  5 microgram per liter drinkwater gehaald moeten worden bij het leveringspunt  door het drinkwaterbedrijf, en ten minste hiernaar gestreefd moeten worden aan  de tap. Op nationaal niveau hebben de verantwoordelijk ministers in de kamerbrief  van 2 juli 2020 de Huurcommissie gevraagd de verlaagde norm van 5 microgram  lood per liter drinkwater over te nemen, hetgeen is gebeurd in de Gebrekenboeken van juli 2021 en juli 2022. Verder is in het op 24 mei 2022  gepubliceerde ontwerpbesluit tot wijziging van het Drinkwaterbesluit, het  Besluit kwaliteit leefomgeving en enkele andere algemene maatregelen van  bestuur in verband met de omzetting van EU-Drinkwaterrichtlijn 2020/2184  (herschikking) onder meer voorzien in een verlaging van de norm voor loodverontreiniging  naar 5 microgram per liter in Bijlage A, tabel II.3.18.” [3]

Het overweegt dus dat een loodverontreiniging van meer dan 5 μg/l drinkwater een gebrek oplevert. 

Maar in het Drinkwaterbesluit staat  toch 10 μg/l?
Daarover overweegt het hof in r.o. 3.18 dat deze norm ingevolge artikel 13 lid 1 Drinkwaterbesluit geldt voor het drinkwater dat wordt geleverd door een drinkwaterbedrijf. De verhuurder is als verhuurder van woonruimte (dus) geen adressaat van de desbetreffende norm.

Het hof voegt aan het oordeel toe dat de verontreiniging in dit geval bovendien geheel te wijten is aan de leidingen in de woning. Het waterleidingbedrijf in Amsterdam levert volgens de uitspraak namelijk water met een loodgehalte van nagenoeg 0 μg/l. Tot slot kunnen publiekrechtelijke normen weliswaar van invloed zijn op hetgeen de huurder aan huurgenot mag verwachten, maar zij zijn niet zonder meer beslissend. Recente inzichten, zo geeft het hof aan, waardoor de norm in bijlage A, Tabel II van het Drinkwaterbesluit feitelijk achterhaald is, kunnen de genotsverwachting eveneens beïnvloeden.

Tot slot
De woning kent derhalve een gebrek, omdat het loodgehalte in het water te hoog is. De huurder heeft ook volgens het hof recht op een huurprijsvermindering totdat het gebrek verholpen is. En dat loopt voor de verhuurder behoorlijk in de papieren, want de door de kantonrechter toegewezen huurprijsvermindering van 40% (voor een loodgehalte tussen 5 en 10 microgram/l) en 60% (voor een loodgehalte van meer dan 10 microgram/l) wordt door het hof in stand gelaten.

[1] Zie: https://open.overheid.nl/repository/ronl-419aa2eb-3f04-4585-94f8-d256ed6e4376/1/pdf/kamerbrief-stand-van-zaken-acties-lood-in-drinkwater.pdf.
[2] Zie r.o. 3.14 van het arrest van 11 oktober 2022.
[3] Voor het  advies van de Gezondheidsraad van 6 november 2019, zie: https://www.gezondheidsraad.nl/documenten/adviezen/2019/11/06/loodinname-via-kraanwater.