Mag een corporatie onverkochte woningen gaan verhuren?

Een corporatie ziet zich bij een project met (deels) koopwoningen geconfronteerd met een tegenvallende verkoop en besluit om de onverkochte woningen te gaan verhuren. Kan de corporatie daar zonder meer toe over gaan, of zijn daaraan wellicht (juridische) consequenties verbonden?

In de huidige economische omstandigheden zien ook corporaties die projecten ontwikkelen met (deels) koopwoningen en/of –appartementen zich geconfronteerd met een (zeer) moeizame verkoop. Dit kan voor een corporatie aanleiding zijn om een deel van de woningen die oorspronkelijk waren bestemd voor verkoop, uiteindelijk (tijdelijk) te gaan verhuren. De nieuwe eigenaren van de woningen in zo’n project die wel verkocht zijn, zijn hier echter niet altijd even blij mee. Zij kunnen vrezen voor waardevermindering van hun nieuwe woning of appartement, omdat deze opeens geen deel meer uitmaakt van een straat, buurt of complex met alleen maar koopwoningen, maar van een gemengde straat, buurt of complex met koopwoningen en (sociale) huurwoningen.

Schadeclaim

Dat een corporatie bij de afweging om onverkochte woningen te gaan verhuren daadwerkelijk rekening moet houden met een dergelijke claim, blijkt uit het feit dat hierover recent is geprocedeerd bij de rechtbank en het gerechtshof Amsterdam. De kopers van woningen in een project in Amsterdam die zich geconfronteerd zagen met het feit dat de onverkochte woningen in hun buurt werden verhuurd, stelden de ontwikkelende corporatie aansprakelijk voor de schade die zij hierdoor meenden te lijden, in de vorm van een waardevermindering van hun woning. Zowel de rechtbank als het gerechtshof wezen de vordering af, maar uit de motivering van de uitspraken blijkt dat de rechter het wel mogelijk acht dat een corporatie die besluit om onverkochte woningen te gaan verhuren, onder bepaalde omstandigheden aansprakelijk kan zijn voor een daaruit voortvloeiende waardedaling van woningen uit hetzelfde project die wél zijn verkocht.

Overweegt een corporatie om onverkochte woningen te gaan verhuren, dan is het verstandig om te beoordelen of dat mogelijke aansprakelijkheid tot gevolg kan hebben, en zo ja, of de verhuur van de woningen op een zodanige wijze kan worden aangepakt, dat eventuele aansprakelijkheid zoveel mogelijk wordt beperkt of uitgesloten. De uitspraken van de rechtbank en het gerechtshof bieden in dat kader een aantal relevante aanknopingspunten.

Informatie in verkoopdocumentatie

Zo valt uit deze uitspraken af te leiden dat een corporatie zijn speelruimte om onverkochte woningen te gaan verhuren allereerst in belangrijke mate kan verruimen, door in de verkoopdocumentatie reeds die mogelijkheid open te houden. Immers, een koper die gewezen is op de mogelijkheid dat onverkochte woningen verhuurd gaan worden, zal deze kennis mee kunnen nemen in zijn afweging bij de koop van zijn woning en zal achteraf dus niet (snel) meer kunnen klagen dat hij door deze omzetting van koop naar huur is benadeeld.

Ziet een corporatie zich pas tijdens de verkoopfase gesteld voor deze afweging (of werd een dergelijke mededeling in de verkoopdocumentatie niet wenselijk geacht), dan zijn er uit de uitspraken een aantal ‘spelregels’ af te leiden, die de corporatie het beste in acht kan nemen bij de omzetting van koop naar huur.

Informeren en voorwaarden stellen

Wordt tijdens het verkooptraject van de woningen op enig moment de beslissing genomen om onverkochte woningen te gaan verhuren, of bestaat hiertoe op enig moment een (zeer) concreet voornemen, dan is het in ieder geval raadzaam om potentiële kopers die zich daarna nog melden over dit besluit of voornemen te informeren. Dit betreft immers relevante informatie voor potentiële kopers en op de corporatie als verkoper rust op dit punt dan ook een mededelingsplicht.

Tevens is het verstandig om aan de verhuur van de woningen voorwaarden te verbinden. Zo achtte het gerechtshof het blijkens zijn arrest van belang dat de verhuurde woningen in de vrije sector werden aangeboden, met dezelfde doelgroep als de koopwoningen, dat de huurders uitdrukkelijk in de gelegenheid werden gesteld om hun woningen indien gewenst alsnog te kopen en dat het doel was om de woningen bij mutatie alsnog te verkopen. Hiermee was het “hoge niveau” van het project door de omzetting van koop naar huur volgens het gerechtshof niet aangetast.

Conclusie

Overweegt een corporatie om onverkochte woningen te gaan verhuren, dan doet zij er dus verstandig aan om dit op een zorgvuldige wijze aan te pakken. Uit de rechtspraak blijkt dat indien bepaalde spelregels in acht worden genomen, een corporatie de mogelijkheid kan voorkomen (of in ieder geval kan beperken) dat zij aansprakelijk kan worden gehouden voor waardedaling van de woningen in het project die wél zijn verkocht. Een goede informatievoorziening aan (potentiële) kopers en het opstellen van een passend kader waarbinnen tot verhuur van de woningen wordt overgegaan, zijn daarbij onder meer van groot belang.

Marijn Huijbers

Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.

Pagina printen:Printen
Relevante nieuwsberichten