Enige tijd geleden werd er in het tv-programma 'Tijd voor MAX' van omroep MAX aandacht besteed aan huurders die ten onrechte servicekosten zouden betalen voor hun zonwering. De ‘MAX-Ombudsman’ gaf kortgezegd aan dat een zonwering niet in de servicekosten kan worden opgenomen maar in de kale huurprijs thuishoort. Een zonnescherm is onlosmakelijk met de woning verbonden, en wordt geacht al in de kale huur te zijn opgenomen, aldus de ombudsman. Naar aanleiding van deze uitzending hebben woningcorporaties vragen gekregen van huurders die aandringen op terugbetaling van de in hun ogen ten onrechte betaalde servicekosten. Maar is het standpunt van de MAX-Ombudsman wel juist? De Rechtbank Oost-Brabant1 heeft een dergelijke kwestie onlangs beoordeeld en kwam tot een ander conclusie. Ik zal de uitspraak hieronder kort bespreken, maar zal eerst het wettelijk kader rondom huurprijs en servicekosten uiteen zetten.
Onderscheid huurprijs en servicekosten
De wet maakt een onderscheid tussen de huurprijs en servicekosten. De huurprijs is de vergoeding voor het enkele gebruik van de woonruimte, waaronder ook de onroerende aanhorigheden worden verstaan. Servicekosten zijn de kosten voor leveringen en diensten die de verhuurder aan de huurder biedt, bijvoorbeeld schoonmaakwerkzaamheden, tuinonderhoud, maar ook het ter beschikking stellen van zogenaamde roerende zaken, zoals meubilair in een verkeersruimte, gordijnen, luxaflex en dergelijke. Zaken die onroerend zijn horen thuis in de kale huurprijs, voor zaken die roerend zijn kan een vergoeding in rekening worden gebracht via de servicekosten. Het gaat er bij doorberekening van zonneschermen dus om of deze als een roerende of onroerende voorziening moeten worden beschouwd.
Roerend of onroerend
Een zonnescherm is op zichzelf een roerende zaak, maar kan door het aanbrengen aan de woning als bestanddeel van de woning worden gezien en daarmee door ‘natrekking’ deel gaan uitmaken van de woning en onroerend worden. De wet bepaalt dat een zaak een bestanddeel van een andere zaak wordt indien dit:
a) volgens de verkeersopvatting deel uit maakt van die andere zaak, óf;
b) zodanig met die andere zaak verbonden is dat deze niet van die andere zaak verwijderd kan worden zonder schade van betekenis aan een van de zaken (‘aard- en nagelvast’).
Ook kan ook een rol spelen of de woning zonder de zaak als incompleet of onvoltooid moet worden beschouwd. De ombudsman van MAX stelde zich op het standpunt dat zonneschermen veelal nagelvast aan de woningen gemonteerd zijn, waardoor zij onderdeel van de woning zijn gaan uit maken.
Wat zegt de rechter?
In een huurcommissiezaak die leidde tot de hierna besproken uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant, oordeelde de Huurcommissie dat zonweringen als een onroerende zaak moeten worden beschouwd, omdat zij op maat zijn gemaakt en niet zonder beschadiging van het gebouw gescheiden kunnen worden. De kantonrechter die deze uitspraak te beoordelen had, kwam echter tot het oordeel dat de zonwering in de betreffende situatie geen bestanddeel van de woning is. Het gehuurde is zonder de zonwering niet incompleet, en nog steeds een volwaardige woning. Ook blijkt niet dat de zonwering, gelet op de wijze waarop deze is bevestigd, niet zonder schade van betekenis van de woning kan worden verwijderd. Er is dus geen onverbrekelijke verbinding tussen het zonnescherm en de woning. Voorts bleek niet dat de woning en de zonwering in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd en evenmin bleek dat bij de bouw van de woningen al rekening is gehouden met het plaatsen van deze specifieke zonwering. De kantonrechter stelde op basis hiervan vast dat de zonwering in deze specifieke situatie roerend is en in de servicekosten mag worden opgenomen.
Conclusie
In de betreffende situatie konden de zonneschermen in de servicekosten worden opgenomen omdat zij als roerende zaak werden beschouwd. Voordeel voor de huurder is in ieder geval dat er over het bedrag dan ook geen jaarlijkse huurverhoging verschuldigd is. Het is wel nodig op te merken dat de uitspraak van de kantonrechter gebaseerd is op die betreffende situatie. In zijn algemeenheid kan niet worden gezegd dat zonneschermen altijd roerend zijn, net zo min kan worden gezegd dat deze altijd onroerend zijn. De omstandigheden van het geval blijven bepalend.
Heeft u vragen en/of opmerkingen over dit onderwerp, neem dan contact op met mr. Tanja de Groot.
