Voordat je kunt spreken van mutatieschades, moet er sprake zijn van mutaties. De staat van een woning bij het einde van de huurovereenkomst moet daarvoor worden vergeleken met die bij aanvang. Als er een beschrijving is gemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst, moet de woning volgens die beschrijving worden opgeleverd. Maar wat is de situatie als er geen beschrijving is gemaakt?
De aanleiding
De huurder van een woning zegt de huurovereenkomst op. Na deze opzegging verzoekt de verhuurder via mail de huurder een afspraak te maken voor een inspectie van de woning. De huurder probeert deze afspraak te maken, zonder succes. Uiteindelijk levert de huurder de sleutels van de woning in, zonder dat een inspectie heeft plaatsgevonden. Enkele maanden later ontvangt de huurder een factuur voor mutatieschade. De huurder weigert de factuur te betalen.
Het geschil
De verhuurder vordert veroordeling van de huurder tot betaling van de mutatieschade. De huurder ontkent dat er sprake was van gebreken aan de woning en betwist dat er door de verhuurder kosten zijn gemaakt. Daarnaast stelt de huurder dat er geen inspectierapport is opgemaakt en dat aan hem geen herstelmogelijkheid is geboden.
De uitspraak
De kantonrechter geeft de huurder gelijk en wijst de vordering van de verhuurder af. De kantonrechter stelt dat wanneer bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, wordt verondersteld dat de huidige staat van het gehuurde dezelfde is als bij aanvang van de huurovereenkomst (artikel 7:224 BW). Behoudens tegenbewijs door de verhuurder. En dus mocht de huurder de woning opleveren in de staat waarin deze zich bevond.
Het gevolg
Het is voor verhuurders belangrijk om een goede en volledige beschrijving te maken van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst. Dit kan ook door middel van foto’s. Het komt vaak voor dat verhuurders slechts aangeven welke onderdelen van het gehuurde afwijken van de standaard. Een dergelijke beschrijving is onvoldoende; van ieder onderdeel van het gehuurde moet worden aangegeven of het al dan niet in goede staat verkeert. Als de beschrijving onvoldoende is, loopt de verhuurder het risico dat mutatieschade (deels) niet kan worden verhaald.
Rechtbank Haarlem, Sector Kanton, 18 februari 2009, LJN: BH3685
Georgie Geurts
Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 8/2009.