Een huurder met één (of een paar) hond(en) in een huurwoning is geen probleem. Het wordt anders als de honden voor overlast gaan zorgen. Óf wanneer de hondenhobby uit de hand loopt en er sprake is van een heuse hondenfokkerij. Over een hondenfokkerij in een huurwoning moest het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch onlangs een oordeel vellen. Levert dit een grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst?
In de huurovereenkomst is meestal opgenomen dat de woning niet in strijd met de woonbestemming mag worden gebruikt. En als het al niet uit de huurovereenkomst blijkt, dan is het in ieder geval opgenomen in de wet. Strijd met de woonbestemming kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de woning wordt gebruikt voor prostitutie, voor gastouderschap of voor onderverhuur via Airbnb.
De huurder in onderhavige zaak hield in zijn huurwoning een professionele hondenfokkerij. Zijn verhuurder was daar niet van gediend en verzocht de huurder om te stoppen met fokken. De huurder weigerde dit, met als gevolg een juridische procedure. Bij de kantonrechter viste de huurder achter het net en het gerechtshof bevestigde dat de huurovereenkomst terecht is ontbonden.
De woonbestemming van het gehuurde verzet zich niet tegen de aanwezigheid van enkele honden, maar wél tegen de aanwezigheid van een hondenfokkerij. Of, zoals het gerechtshof het formuleert: “Het komt erop neer of en in welke mate de grens van het houden van enkele huisdieren is overschreden.” En met een professionele hondenfokkerij was die grens duidelijk overschreden, zo oordeelde het gerechtshof. Het gevolg: de huurovereenkomst werd ontbonden.
Het is niet mogelijk om een vastomlijnd kader te geven over mogelijke handelingen van huurders die een wijziging van de woonbestemming opleveren. Van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld wat is toegestaan en wat niet. Er is een groot grijs gebied. In de zaak van de hondenfokkerij was sprake van een bedrijfsmatige activiteit in de huurwoning, maar geldt dat ook voor een kapster of een administratiekantoortje aan huis? Of deze activiteiten ook zouden leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst is voer voor discussie. Wat vindt u?
Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u meer informatie? Neem dan contact op met mr. Christian Schellekens.
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 3 november 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4431