Het Ministerie van Binnenlandse Zaken heeft het concept gepubliceerd van een nieuwe circulaire met betrekking tot de verkoop van woningen door Toegelaten Instellingen. De nieuwe circulaire moet de bestaande circulaire MG 2011-04 gaan vervangen.
Volgens de toelichting van de Minister is de aanleiding voor de nieuwe circulaire de wens van het kabinet om verkoop van corporatiewoningen te versoepelen. De nieuwe circulaire moet het voor Toegelaten Instellingen makkelijker maken om geliberaliseerde en te liberaliseren (huur)woningen te verkopen aan derden. Ook worden de regels om woningen te verkopen met kortingen van meer dan 10% aan eigenaar-bewoners versoepeld, waartoe ook de Regeling vervreemding woongelegenheden wordt gewijzigd.
Onderstaand worden de belangrijkste onderdelen van het concept van de nieuwe circulaire op een rij gezet: hoe het onderscheid tussen sociaal en geliberaliseerd wordt gemaakt, aan welke voorwaarden de verkoop van respectievelijk sociale en geliberaliseerde huurwoningen moet gaan voldoen en hoe de verkoopwaarde moet gaan worden bepaald middels taxaties.
Onderscheid sociale en geliberaliseerde/te liberaliseren huurwoningen
De circulaire maakt een onderscheid tussen enerzijds sociale en anderzijds geliberaliseerde/te liberaliseren huurwoningen, gebaseerd op de punten volgens het WWS:
- woningen met 142 of minder punten worden aangemerkt als sociale huurwoningen;
- woningen met meer dan 142 punten vallen in het geliberaliseerde segment
- nieuwbouwkoopwoningen vallen standaard in het geliberaliseerde segment;
- gemengde complexen met meer dan 10 % sociale huurwoningen worden tot het sociale regime gerekend.
Algemene voorwaarden voor verkoop woningen aan derden (sociaal en geliberaliseerd)
Voor verkoop van woningen aan derden (niet zijnde andere corporaties of eigen bewoners) gelden altijd de volgende voorwaarden:
- voornemen melden aan Minister;
- complexgewijze verkoop dient plaats te vinden op basis van een openbare aanbieding, bijvoorbeeld door een advertentie in een landelijk dagblad of op Funda;
- er moet een Verklaring van gedrag van de koper worden overgelegd.
Aanvullende voorwaarden verkoop van woningen in het sociale segment
Voor de verkoop van woningen in het sociale segment gelden aanvullend de volgende voorwaarden:
- de prijs moet zijn gebaseerd op een taxatie volgens de voorwaarden als beschreven in de circulaire;
- complexgewijze verkoop is pas toegestaan, nadat de woningen aan de zittende huurders zijn aangeboden;
- zijn die niet geïnteresseerd (of een te beperkt deel), dan moeten de woningen vervolgens eerst te koop worden aangeboden aan een Toegelaten Instelling die werkzaam is in het gebied waarin de woningen staan, of aan het Wooninvesteringsfonds;
- bij verkoop van woningen in verhuurde staat dient de koper een verklaring omtrent sociaal huurgedrag te ondertekenen;
- een melding van een voorgenomen verkoop dient vergezeld te gaan van een zienswijze van de gemeente en van de huurders(organisatie);
- bij (complexgewijze) verkoop van leegstaande woningen dient de verkoopprijs minimaal 90% van de leegwaarde bedragen;
- bij (complexgewijze) verkoop van verhuurde woningen dient de verkoopprijs minimaal 75% van de leegwaarde te bedragen;
- de Minister kan toestemming geven om van de minimale verkoopprijzen af te wijken indien het belang van de volkshuisvesting zich daartegen niet verzet;
- verhuurde woningen mogen ook tegen de actuele waarde worden verkocht indien daaraan een exploitatieverplichting en een winstdelingsregeling wordt gekoppeld.
Aanvullende voorwaarden verkoop van woningen in het geliberaliseerde segment
Voor de verkoop van woningen in het liberale segment gelden aanvullend de volgende voorwaarden:
- woningen mogen worden verkocht tegen minimaal de marktwaarde;
- is de marktwaarde lager dan 90% van de leegwaarde of de WOZ-waarde, dan wordt alleen toestemming verleend als het belang van de volkshuisvesting zich daar niet tegen verzet;
- de gemeente waarin de woningen gelegen zijn moet een positieve zienswijze afgeven.
Algemene eisen waardebepaling
- opgesteld door een onafhankelijke gecertificeerde taxateur;
- niet ouder dan een jaar;
- leegwaarde van een pand in onverhuurde staat wordt vastgesteld aan de hand van een gevalideerd taxatierapport of de meest recente WOZ beschikking;
- definitie leegwaarde: de vrije verkoopwaarde in onverhuurde staat bij overdracht van de volle eigendom met vrije beschikking voor de verkrijger;
- bij opknapwoningen mag worden uitgegaan van de residuele waarde: de leeg- of marktwaarde in onverhuurde staat minus de renovatiekosten (gekoppeld aan een opknapverplichting).
Taxaties sociale woningen
- leegwaarde van sociale woningen in verhuurde staat mag worden vastgesteld aan de hand van de meest recente WOZ beschikking;
- bij waardebepaling van woningen in verhuurde staat dient te worden uitgegaan van de leegwaarde. Is de waarde in verhuurde staat lager dan 75% van de leegwaarde, dan wordt aangesloten bij de actuele waarde, die volgens een jaarlijks te actualiseren methodiek wordt bepaald aan de hand van de jaarhuur;
- taxaties mogen niet complexgewijs plaats vinden, maar per afzonderlijk appartement.
Taxaties geliberaliseerde woningen
- leegwaarde van geliberaliseerde woningen in verhuurde staat mag worden vastgesteld aan de hand van marktwaarde: het geschatte bedrag dat na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie tot stand komt tussen bereidwillige partijen met kennis van zaken die prudent en niet onder dwang handelen;
- bij verkoop tegen marktwaarde dient tevens de leegwaarde of WOZ-waarde te worden aangeleverd, om te beoordelen of de marktwaarde minimaal 90% hiervan is.
Regeling vervreemding woongelegenheden
Voor verkoop van woningen aan een natuurlijke persoon die in de betreffende woongelegenheid zijn hoofdverblijf zal hebben, wordt het door wijziging van de Regeling vervreemding woongelegenheden niet meer verplicht een waardedelingsregeling overeen te komen, indien de verkoopprijs niet lager is dan 75% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur (dit was 90%). Het aangaan van een waardedelingsregeling is in zulke gevallen overigens wel toegestaan.
De minimale verkoopprijs dient 50% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur te zijn. Wordt een woning verkocht tegen een waarde tussen de 50 en 75% van de onderhandse verkoopwaarde dan dient een waardedelingsregeling te worden overeengekomen die aan de voorwaarden van de Regeling voldoet.
Reacties via Aedes
De stukken zijn te vinden op de website van Aedes. Daar kunt u ook lezen hoe u voor 1 augustus as. commentaar kunt leveren.
Voor meer informatie over dit onderwerp, kunt u contact opnemen met Marijn Huijbers.