Tussen de verhuurder en huurder ontstaat nog wel eens discussie over de onderhoudsplicht met betrekking tot het gehuurde. Wie moet er bijvoorbeeld zorgdragen en betalen voor het onderhoud aan een in het gehuurde aanwezige individuele c.v.-installatie?
Op grond van de wet (artikel 7:217 BW) is de huurder in beginsel verplicht op zijn kosten kleine herstellingen te verrichten. In het Besluit Kleine Herstellingen heeft de minister een opsomming gegeven van werkzaamheden die als kleine herstelling kunnen worden aangemerkt. Van dit besluit mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. De verhuurder en de huurder kunnen afspreken dat de verhuurder bepaalde kleine herstellingen voor de huurder verricht en dat de kosten hiervan als servicekosten aan de huurder worden doorberekend.
Het, zonder dat daaraan noemenswaardige kosten verbonden zijn, onderhouden en vervangen van onderdelen van technische installaties gelegen in de woonruimte, wordt in het Besluit als kleine herstelling aangemerkt. Het moet gaan om werkzaamheden die onderhoudstechnisch eenvoudig zijn en geen specialistische kennis vereisen. Als voorbeeld wordt genoemd het ontluchten en bijvullen van het water van de verwarmingsinstallatie. Jaarlijks (preventief) onderhoud aan een individuele c.v.-installatie wordt niet expliciet in het Besluit genoemd.
Uitspraak kantonrechter Middelburg
In deze zaak betaalden de huurders van een complex maandelijks een overeengekomen voorschotbedrag aan servicekosten voor een onderhoudscontract dat de verhuurder had afgesloten met een onderhoudsbedrijf voor het verrichten van onderhoud aan de individuele c.v.-installaties. Dit onderhoudscontract zag onder meer op een jaarlijkse controle van de c.v.-ketels/installaties in het complex. De huurdersvereniging was van mening dat onderhoud aan de c.v.-installatie niet als kleine herstelling kan worden aangemerkt en dat de verhuurder derhalve moet zorgdragen voor dit onderhoud en de kosten hiervan niet mag doorbelasten aan de huurders. Immers, in het Besluit Kleine Herstellingen wordt onderhoud aan de c.v.-installatie niet genoemd als kleine herstelling en onderhoud aan een c.v.-installatie is niet technisch eenvoudig en vereist specialistische kennis, aldus de Huurdersvereniging. Zij vorderde vaststelling van de eindafrekening servicekosten zonder de post ‘c.v.-onderhoud’ en terugbetaling van het te veel betaalde.
De kantonrechter Middelburg oordeelde in een tussenvonnis dat ook niet in het Besluit Kleine Herstellingen genoemde herstellingen, als kleine herstelling kunnen worden aangemerkt. De lijst is niet limitatief. Nadat de verhuurder op verzoek van de kantonrechter nadere inlichtingen had verschaft over de inhoud van het onderhoudscontract, oordeelde de kantonrechter dat het betreffende onderhoudscontract ziet op eenvoudige herstellingen waarvoor servicekosten kunnen worden overeengekomen. De kosten die de verhuurder had gemaakt voor het onderhoud aan de c.v.-installaties mocht zij derhalve doorberekenen aan de huurders middels de servicekosten nu dit ook was overeengekomen in de huurovereenkomsten. De vordering van de Huurdersvereniging werd afgewezen.
Dit oordeel sluit aan bij een eerder uitspraak van de kantonrechter Middelburg uit 2011 en het beleid van de Huurcommissie, waaruit volgt dat onderhoud aan een individuele c.v.-installatie kan worden aangemerkt als een kleine herstelling en dat de verhuurder de kosten hiervan mag doorbelasten aan de huurder, mits dit is overeengekomen tussen partijen.
Rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg, 20 augustus 2012, (nog) niet gepubliceerd.
Tanja de Nijs