Kan een verhuurder huur opzeggen omdat hij in verband met financiële motieven zijn woning wil renoveren? Over deze vraag wordt regelmatig geprocedeerd. Tijd om eens stil te staan bij enkele recente ontwikkelingen in de rechtspraak.
Verouderd woningbezit
Een probleem waar veel verhuurders mee kampen is verouderd woningbezit. Het verstrijken van de tijd en de daarmee gepaard gaande veroudering kan er voor zorgen dat de woning – of een complex van woningen – niet meer aan de eisen van de tijd voldoet of zelfs structurele gebreken gaat vertonen. Vaak nemen de exploitatiekosten met de toenemende reparaties toe, terwijl de huurinkomsten voor de niet geliefde woningen achter blijven. De situatie ongewijzigd laten voortduren kan leiden tot (toenemende) exploitatietekorten. Dit is vaak een reden om ingrijpende renovatie of zelfs sloop met vervangende nieuwbouw te overwegen. Hiermee wordt beoogd een nieuwe wél rendabele situatie te creëren, waarbij de gerenoveerde of nieuwe woningen tegen een hogere huurprijs verhuurd worden.
Wat nog wel eens in de weg wil staan van dergelijke mooie plannen is het feit dat huurders met een beroep op de huur(prijs)bescherming die de wet hen toekent, niet
zonder slag of stoot meewerken aan een vertrek.
Dringend eigen gebruik
Opzegging van een huurovereenkomst is slechts mogelijk op grond van de limitatief in de wet opgesomde opzeggingsgronden. Eén daarvan is de opzegging op grond van dringend eigen gebruik. Dringend eigen gebruik kan ook bestaan uit renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Onder renovatie kan in dit kader ook sloop en herontwikkeling vallen. Dat betekent echter niet dat elke gewenste renovatie grond kan zijn voor beëindiging van de huurovereenkomst. Het eigen gebruik van de verhuurder moet immers zó dringend zijn dat, alle belangen in acht genomen, verlenging van de huurovereenkomst niet van hem gevergd kan worden. Dat is een hoge drempel. Aan het beroep op dringend eigen gebruik stelt de wet een aantal aanvullende voorwaarden. Zo moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen, en moet vast staan dat renovatie niet mogelijk is met voortzetting van de huurovereenkomst. Met het oog op de beperkte ruimte laat ik deze eisen hier buiten beschouwing. Ik ga ook niet in op renovatie die (met name) andere dan financiële motieven heeft, zoals stedenbouwkundige of sociale motieven.
Herenhuisarrest
De vraag onder welke omstandigheden een financiële afweging kan leiden tot de beëindiging van de huurovereenkomst is in 2010 in het zogeheten herenhuisarrest beantwoord door de Hoge Raad (1). Die overwoog dat de wens om te renoveren op zich onvoldoende is om dringend eigen gebruik aan te nemen, in de regel ook niet als er zonder renovatie sprake is van een onrendabele exploitatie. Als er echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten kan, alle omstandigheden in aanmerking genomen, een beëindiging op grond van dringend eigen gebruik aangewezen zijn. Dit lijkt een vrij hoge drempel: een ‘gewone’ onrendabele exploitatie lijkt niet voldoende, er moet sprake zijn van meer dan dat; een structurele wanverhouding.
Structurele wanverhouding?
Deze formulering levert vragen op. Wanneer is er bijvoorbeeld sprake van niet slechts een acceptabele onrendabele exploitatie maar slaat deze om in een structurele wanverhouding? Maakt het nog uit in hoeverre de verhuurder het verlies zelf kan dragen? Enkele recente uitspraken geven hier enig inzicht in.
Allereerst de vraag of de financiële positie van de verhuurder er toe doet. Er kan immers betoogd worden dat een verhuurder die het zelf niet breed heeft eerder de nadelige gevolgen ondervindt van een verliesgevende exploitatie dan een verhuurder met wat vet op de botten. Toch doet dit er niet toe: beslissend is of er ten aanzien van de gehuurde woning sprake is van een structurele wanverhouding, aldus het Hof Amsterdam, met goedkeuring van de Hoge Raad (2).
Dan de vraag of hoe scheef een verhouding moet zijn om te spreken van een structurele wanverhouding. In de hiervoor genoemde zaak nam het Hof Amsterdam mee dat renovatie volgens een deskundige noodzakelijk was en een investering van 3 ton zou vergen. Ook al bood de huurder aan om ná die renovatie € 1.200,- per maand aan huur te betalen, dan nog was er volgens het Hof sprake van een structurele wanverhouding. Dit geeft een indicatie, maar veel zal afhangen van de omstandigheden van het geval, die niet altijd duidelijk naar voren komen in een uitspraak. Zo oordeelde het Hof Amsterdam in een andere zaak (3) dat er geen sprake was van een structurele wanverhouding waar de noodzakelijke investering € 125.000,- bedroeg en de huurder bereid was om € 336,- per maand te betalen. Nu het Hof in die uitspraak duidelijk aan geeft uit te gaan van 15 jaar afschrijving voor die investering, valt eenvoudig uit te rekenen dat die investering bij een huurprijs van € 336,- per maand nog altijd verliesgevend is, maar kennelijk niet verliesgevend genoeg om een structurele wanverhouding aan te nemen. Dit zal gelegen zijn in de omstandigheden van het geval.
Bij de beoordeling of de omstandigheden van het geval voldoende grond vormen voor een beëindiging moet verder worden betrokken de vraag of de voorgestelde renovatie daadwerkelijk tot een verbetering van de positie van de verhuurder leidt. Als er slechts sprake is van een herschikking van het vermogen, doordat spaartegoed wordt omgezet in steen, nemen de kapitaalslasten niet af, aldus het Hof Amsterdam (4). Datzelfde Hof oordeelde in een andere zaak echter dat, indien de exploitatie voorafgaand aan de renovatie duidelijk verliesgevend is, onder omstandigheden ook zonder cijfermatige onderbouwing kan worden aangenomen dat renovatie tot een veel gunstiger exploitatieresultaat zal leiden (5). De Hoge Raad liet dat laatste oordeel recent in stand (6).
Cijfers zijn belangrijk. Als een verhuurder zijn cijfers niet op orde heeft en niet kan onderbouwen waarom volgens hem bepaalde kosten noodzakelijk zijn ten behoeve van het gehuurde, dan kan de rechter driftig kosten schrappen, zoals de kantonrechter te Amsterdam onlangs deed (7). Dan kan blijken dat onderaan de streep een veel lager bedrag aan noodzakelijke exploitatiekosten over blijft, waarmee er geen sprake is van een structurele wanverhouding.
Conclusie
Een verhuurder van een onrendabel huurobject kan onder omstandigheden de huurovereenkomst opzeggen om dit object met het oog op een gezonde exploitatie te renoveren. Simpel is dit echter niet; de regelgeving is complex en de jurisprudentie biedt geen zekerheid. Als de cijfers echter uitwijzen dat het ongewijzigd voortzetten van de exploitatie alleen maar tot (diepere) rode cijfers leidt, dan is het verstandig om deze mogelijkheid te laten onderzoeken.
Rogier Goeman
1 HR 26 maart 2010, LJN BL0683.
2 Hof Amsterdam 14 december 2010, LJN BQ5973; HR 13 juli 2012, LJN BW 6754.
3 Hof Amsterdam 23 oktober 2012, LJN BZ1503.
4 Hof Amsterdam, 24 mei 2011, LJN BQ9719.
5 Hof Amsterdam 30 augustus 2011, LJN BU6889.
6 HR 17 mei 2013, LJN BZ4181
7 Kantonrechter Amsterdam 22 april 2013, LJN CA0351
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.