Woningcorporaties zijn in het kader van stadsvernieuwing vaak bezig met herstructurering van gebieden. Hierbij komt het regelmatig voor dat de corporatie niet over de eigendom beschikt van alle panden die binnen het plangebied van de herstructurering liggen. Het verkrijgen van het eigendom van deze panden is doorgaans essentieel voor de doorgang van de ontwikkeling. Helaas weet de eigenaar van een dergelijk pand dat vaak ook en wordt regelmatig de hoofdprijs gevraagd. In dit artikel wordt ingegaan op de mogelijkheden die de woningcorporatie in dat geval heeft de herstructurering toch doorgang te laten vinden.
Victoria Hotel
Een mooi voorbeeld van een mislukte poging om het eigendom van een particulier te verkrijgen in het geval van stadsvernieuwing is het imposante Victoria Hotel in Amsterdam. In 1882 had initiatiefnemer Henkenhaf het idee om tegenover het nieuwe centraal station een hotel te bouwen. Hiertoe kocht zijn vennootschap in 1889 de nodige panden op aan het Damrak en de Prins Hendrikkade. De vennootschap slaagde er echter niet in om alle panden waarop zij haar zinnen had gezet te bemachtigen. Twee panden bleken vanwege een te hoge vraagprijs onbereikbaar. Toen de tijd begon te dringen besloot Henkenhaf om zijn hotel dan maar om en over deze panden heen te bouwen. Dit verklaard de opmerkelijke bouw van het hotel met de oude panden ertussen zoals dat vandaag de dag nog steeds te zien is.
Onteigening
Hoewel de mislukte poging van Henkenhaf om alle panden te bemachtigen voor Amsterdam een bijzonder hotel heeft opgeleverd, is een dergelijke situatie een nachtmerrie voor elke ontwikkelaar. Gelukkig heeft de wetgever in de wet een voorziening opgenomen voor dergelijke situaties, de onteigeningsprocedure. Deze procedure kan niet alleen worden gebruikt door overheden, maar is ook bruikbaar voor een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 Woningwet. Een woningcorporatie kan dus onteigenen. Maar is dit een praktische weg?
Procedure
De onteigeningsprocedure staat beschreven in de Onteigeningswet. Aan deze procedure zijn de nodige eisen en voorwaarden verbonden. Zo dient er onder andere bij de minister een verzoek te worden ingediend tot het verkrijgen van een koninklijk besluit. Bij dit verzoek dienen tal van documenten te worden overgelegd, waaronder documenten met betrekking tot een afgeronde ruimtelijke procedure. Wanneer het koninklijk besluit eenmaal verkregen is dan kan een procedure bij de rechtbank worden gestart om de onteigening af te ronden. De rechtbank zal dan het verzoek toetsen aan de voorwaarden zoals opgenomen in de wet en een oneven aantal deskundigen benoemen om de schadeloosstelling van de eigenaar vast te stellen. De gehele procedure kan wel 2 tot in sommige gevallen 4 jaar in beslag nemen. Voor een ontwikkelaar is .dat vaak te lang. De weg van de onteigening lijkt daarom voor de meeste gevallen weinig zinvol.
Opheffing splitsing
In steden zijn particulieren doorgaans geen eigenaar van een geheel pand, maar beschikken zij over een appartementsrecht. Wanneer de corporatie in de VvE een meerderheid van stemmen heeft, dan kan ook geprobeerd worden de splitsing in appartementsrechten op te heffen. Hieraan dienen in beginsel alle appartementseigenaren hun medewerking te verlenen. In het geval de overgebleven appartements-eigenaar echter op onredelijke gronden (lees: hij vraagt een veel te hoge prijs voor zijn appartementsrecht) weigert zijn medewerking te verlenen, dan kan aan de kantonrechter een vervangende machtiging worden gevraagd. De kantonrechter zal bij het verlenen van de machtiging dan bepalen welke vergoeding de corporatie aan de appartementseigenaar dient te betalen. Hierbij zal de kantonrechter zich laten adviseren door een deskundige. De opheffing van de splitsing kan dus een effectieve manier zijn om een pand vrij te krijgen en de stadsvernieuwing doorgang te laten vinden. Helaas zal ook deze procedure de nodige tijd in beslag nemen en zal de corporatie haar zaak bij de kantonrechter zeer zorgvuldig moeten opbouwen.
Minnelijke regeling
Aangezien beide hiervoor besproken opties de nodige tijd in beslag nemen en deze tijd er vaak niet is, adviseren wij onze cliënten doorgaans te proberen in onderling overleg overeenstemming met de particuliere eigenaar te bereiken. Vaak blijkt dat de eigenaar na enig aandringen wel bereid is zijn pand te verkopen, maar kan geen overeenstemming over de prijs worden bereikt. In dat geval is het aan te raden om een overeenkomst tot bindend advies te sluiten. Dit houdt in dat partijen samen afspreken één of meerdere deskundige(n) te benoemen om de schadeloosstelling voor de eigenaar vast te stellen en zich gebonden achten aan de uitkomst van dit advies. De uitkomst van een dergelijke onderzoek komt waarschijnlijk neer op dezelfde schadeloosstelling als door de rechtbank of de kantonrechter zou worden vastgesteld, alleen op veel kortere termijn. Tevens hoeven er in dit geval geen documenten te worden overgelegd met betrekking tot een afgeronde ruimtelijk visie, zoals een onherroepelijk bestemmingsplan.
Het goed vastleggen van de afspraak om tot bindend advies over te gaan is echter wel cruciaal bij een dergelijke overeenkomst. Het komt regelmatig voor dat de afspraken niet goed op papier worden gezet en dat het proces daardoor onbevredigend verloopt. Wanneer de overeenkomst echter op een goede manier wordt gesloten dan is het mogelijk om binnen een paar maanden uitsluitsel te hebben zodat de ontwikkeling van een gebied snel doorgang kan vinden en er geen taferelen ontstaan zoals bij het Victoria Hotel.
Floris Mollema
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.