Wat is de uitspraak?
Een gemeente heeft een corporatie aangeschreven over te gaan tot renovatie- en herstelwerkzaamheden van een gebouw met zelfstandige woonruimtes. De corporatie zegt de bewoners de huur op en vordert ontruiming. In een kort geding wijst de voorzieningenrechter de vordering af. Het Gerechtshof Den Haag is het daarmee eens. Volgens het Hof heeft de corporatie haar vordering onvoldoende onderbouwd.
Wat zijn de praktische gevolgen?
Een verhuurder moet goed beslagen ten ijs komen om een huurder wegens renovatie tot ontruiming te kunnen dwingen. Als een verhuurder een huurovereenkomst bij renovatie wil beëindigen, moet er sprake zijn van bijzondere omstandigheden. Daarvan is bijvoorbeeld sprake als er een structurele wanverhouding is tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
Alleen een gemeentelijke aanschrijving om onder last van een dwangsom over te gaan tot renovatie- en herstelwerkzaamheden is niet voldoende voor de beëindigingsgrond ‘dringend eigen gebruik’. In deze casus stelde de corporatie dat een goede uitvoering van de werkzaamheden vroeg om een grondige herindeling van het gebouw waardoor de huurders er niet meer konden blijven wonen. De corporatie stelde dat de indeling van het gebouw erg onpraktisch was en de woonruimtes zo verouderd dat deze niet meer voldeden aan de eisen van de corporatie. Vandaar de huuropzegging wegens eigen gebruik.
Het Hof wees de vordering af omdat de corporatie onvoldoende feiten en omstandigheden had aangevoerd. Dat wil niet zeggen dat een gemeentelijke aanschrijving geen bijzondere omstandigheid kan opleveren om de huurovereenkomst wegens renovatie te beëindigen. Maar de verhuurder moet dat wel grondig onderbouwen. Dat kan door bijvoorbeeld duidelijk te maken: Waarom de aanschrijving dwingt tot de gekozen renovatie en herindeling, Wat een veroudering precies inhoudt. Aan welke eisen het verhuurde niet meer voldoet. Waarom een eventuele volledige ontruiming noodzakelijk is. Wat precies de verhouding is tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
Gerechtshof ’s-Gravenhage, 14 december 2010, LJN: BO2080
Paul Roks
Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 2/2011.