In de praktijk komt het nog regelmatig voor: een huurder wordt door de verhuurder gedagvaard in verband met een huurachterstand, en roept bij de kantonrechter ineens dat hij de huur opgeschort heeft in verband met gebreken. Kan dat wel? En wat zijn de regels voor opschorting?
In een recente uitspraak(1) heeft het Hof Den Haag nog eens uitgelegd hoe het werkt. Het uitgangpunt is dat een verhuurder verplicht is om op verzoek van de huurder gebreken te verhelpen. Blijft de verhuurder daarmee in gebreke, dan kan de huurder als pressiemiddel een deel van zijn huurbetalingen opschorten. Hiervoor is dus in beginsel vereist dat de huurder de verhuurder op de hoogte stelt van het gebrek en van zijn wens dat dit verholpen wordt. Opschorting zonder voorafgaande melding mag alleen als de huurder kan aantonen dat de verhuurder al in voldoende mate op de hoogte was van het gebrek om tot actie over te gaan. Een beroep op opschorting kan echter ook voor het eerst worden gedaan als verweermiddel in een procedure, zo bepaalde de Hoge Raad in 2002, dus als verhuurder kan je in een procedure alsnog overvallen worden met een opschortingsverweer.
Opschorting is ‘slechts’ een pressiemiddel; het leidt tot uitstel van de betalingsverplichting maar niet tot afstel (dit in tegenstelling tot huurprijsvermindering op grond van art. 7:207 BW, waar ik hier verder niet op in ga). Als de verhuurder de gebreken die de huurder als reden voor zijn opschorting aanvoert verhelpt, dan moet de huurder dus alsnog het gehele opgeschorte bedrag aan de verhuurder voldoen. Daar gaat het in de praktijk nog wel eens mis, en zo ook in de zaak die het Hof Den Haag diende te beoordelen. Als de huurder het achtergehouden bedrag niet onmiddellijk na het verhelpen van het gebrek voldoet, is het simpelweg een huurachterstand die kan leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst.
Daarbij kwam dat de huurder in dit geval een andere, veel voorkomende fout gemaakt had: hij had te veel opgeschort. De wet bepaalt in art. 6:262 lid 2 BW dat een partij zijn prestatie slechts mag opschorten voor zover dit in verhouding staat tot de tekortkoming van zijn wederpartij. De huurder die de huur opschort in verband met een gebrek, mag dat dus slechts doen als het opgeschorte deel van de huur in een juiste verhouding staat tot de ernst van het gebrek. In dit geval stelde de huurder dat hij iedere maand de helft van de huurbetaling mocht opschorten, hoofdzakelijk in verband met klachten over ongedierte. Dat achtte het Hof Den Haag niet in verhouding.
Door te veel op te schorten, en het opgeschorte bedrag niet direct aan de verhuurder te betalen op het moment dat deze alles in het werk had gesteld om de gebreken te verhelpen, riep de huurder het oordeel van het hof over zich af dat er sprake was van een huurachterstand die voldoende grond vormde voor ontbinding van de huurovereenkomst.
Indien u vragen heeft over gebreken, opschorting, of huurprijsvermindering, kunt u contact opnemen met Rogier Goeman.
1 Gerechtshof Den Haag 22 juli 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:2304.