Wat is de uitspraak?
Een huurder heeft de gewoonte om heel vroeg luidruchtig haar huishouden te starten. Met onder meer luide muziek, gestommel, een driftige stofzuiger en andere geluiden. Elders zorgt een inwonende zoon van een huurder ’s avonds en ’s nachts voor luide telefonades en andere herrie. Recentelijk boog het gerechtshof in Den Haag zich kort na elkaar over deze zaken. Samen geven beide uitspraken verhuurders een handvat voor optreden in overlastsituaties.
Wat zijn de praktische gevolgen?
Als een verhuurder onvoldoende optreedt tegen overlast kan er sprake zijn van een gebrek. Op grond daarvan kan de klagende huurder vermindering van de huurprijs vorderen. Welke acties verwacht de rechter van de verhuurder? Allereerst moet deze een grondig onderzoek instellen naar de betrouwbaarheid van de klachten en de ernst van de gestelde overlast. Als de klachten serieus blijken, moet de verhuurder maatregelen nemen. Bijvoorbeeld door te gaan praten met de overlastgever en bemiddelingspogingen te ondernemen. De overlast hoeft niet ‘onomstotelijk’ vast te staan om in actie te komen. Wel moet de verhuurder ‘aanknopingspunten’ hebben om nader onderzoek te verrichten.
De rechter geeft daarvoor enkele praktische normen. De avond-, nacht- en ochtendrust moeten zoveel mogelijk worden gerespecteerd. Tussen 22.00 en 9.00 uur moet geluidsoverlast tot een minimum beperkt worden. Alles ‘waar een knop aanzit’ (elektrische apparaten) of alles dat voor ‘menselijke beheersing’ vatbaar is (zoals lawaai veroorzakend looppatroon) dient met de knop of met zelfbeheersing in de hand gehouden te worden. Lawaaioverlast door kleine kinderen wordt minder snel als overlast beschouwd. Onnodig lawaai - aldus de rechter - vormt eerder overlast dan moeilijk te voorkomen lawaai. Het gebrek vervalt zodra de verhuurder voldoende actie heeft ondernomen. Voor de duur van de huurprijsvermindering is dus niet beslissend of de overlast is verdwenen.
Gerechtshof 's-Gravenhage, 2 augustus 2011, LJN: BR6430
Gerechtshof 's-Gravenhage, 23 augustus 2011, LJN: BT1712
Hein Jan ter Meulen
Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 23/2011.