Opzegging na fusie

Bij ‘rechtsopvolging onder algemene titel’ kan een huurovereenkomst woonruimte pas drie jaar nadat de huurder hiervan heeft kennisgenomen worden opgezegd op grond van (dringend) eigen gebruik. Deze ‘wachtregeling’ is niet alleen bij koop maar ook na een fusie het uitgangspunt.

De aanleiding
Een huurder huurt van een studentenhuisvenster (A) een kamer. In zijn campuscontract is vastgelegd dat het gehuurde uitsluitend wordt verhuurd aan studenten van universiteit of HBO-instelling. Ook is bepaald dat bij studiebeëindiging het contract door de verhuurder wordt opgezegd, zodat de kamer aan een andere student kan worden verhuurd. De huurder staakt zijn studie en de verhuurder (de rechtsopvolger van A na een fusie; B) zegt de overeenkomst op. De huurder stemt niet toe. De verhuurder dagvaardt hem.

Het geschil
De verhuurder vordert het tijdstip te bepalen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De huurder meent dat opzegging niet mogelijk is omdat A en B nog geen jaar geleden zijn gefuseerd, zodat de wachttijd van toepassing is. B stelt dat zij echter langer dan drie jaar geleden erfpachter werd en daardoor ook formeel verhuurder. De huurder was daarvan op de hoogte gesteld. Bovendien was de fusie slechts een administratieve handeling waardoor de wettelijke wachttijd van drie jaar niet geldt.

De uitspraak
De kantonrechter oordeelt dat de wachtregeling in de wet is opgenomen om het voor particulieren minder aantrekkelijk te maken een huis in verhuurde staat te kopen, direct daarna de huur te beëindigen en zelf in de woning te gaan wonen. Hoewel de fusie ‘rechtsopvolging onder algemene titel’ is, blijkt niet dat B niet meer van plan is kamers onder dezelfde voorwaarden te verhuren aan studenten. De kantonrechter meent dat de fusie niet tot ander verhuurbeleid heeft geleid en dat de huurder daarom geen beroep kan doen op de wachtregeling. De huur wordt dan ook beëindigd.

Het gevolg
De regel ‘koop breekt geen huur’ is bij de meeste corporaties bekend. Maar verhuurders realiseren zich soms onvoldoende dat niet alleen na koop van woningen, maar ook na een fusie de wachtregeling geldt. De huurovereenkomst kan als gevolg hiervan in beginsel tot drie jaar na kennisgeving over de rechtsopvolging niet worden opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Deze dwingendrechtelijke wetsbepaling lijkt echter minder strikt te zijn als het huurbeleid na de rechtsopvolging niet verandert.

Rechtbank Almelo, sector kanton, 11 augustus 2009, LJN: BJ9334

Gabriëlle Gijsberts

_{Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 24/2009.}