Veel corporaties hebben collectieve verwarmingsinstallaties zoals blokverwarming of WKO-installaties. De invoering van de Warmtewet heeft nadelige effecten op de exploitatie hiervan. Corporaties vragen zich dan ook af of zij de exploitatie van deze installaties moeten voortzetten of juist kunnen uitbesteden aan een marktpartij. VBTM heeft inmiddels de nodige ervaring opgedaan met projecten waarbij conventionele en duurzame verwarmingsinstallaties via outsourcing zijn ondergebracht bij een marktpartij. Gelet op de grote belangstelling voor dit onderwerp heeft zij hierover in juni 2015 een aantal malen een Masterclass georganiseerd.
Collectieve verwarming en Warmtewet
Sinds 1 januari 2014 vallen blokverwarmingsinstallaties onder de werking van de Warmtewet. Dit betekent dat de warmte dient te worden afgerekend volgens de door de Autoriteit Consument en Markt (ACM) vastgestelde maximumtarieven. Deze maximumprijs ligt vast en is door de ACM gebaseerd op een theoretisch rendement van de installatie. In veel gevallen, met name bij verouderde blokverwarmingsinstallaties, wordt dit theoretisch rendement bij lange na niet gehaald. Dit kan een gevolg zijn van het feit, dat de ketel is verouderd of dat aanzienlijke verliezen plaatsvinden in de transportleidingen van de warmte. Is het rendement lager dan door de ACM vastgesteld, dan is de installatie meestal verliesgevend.
Daarnaast heeft de Warmtewet de huurders het recht verleend op een compensatie wanneer de installatie niet functioneert. De Warmtewet maakt daarbij geen onderscheid tussen uren overdag en ’s nachts. Wanneer een installatie uitvalt in een complex van 100 woningen zijn al snel forse vergoedingen aan de huurders verschuldigd.
Ook stelt de Warmtewet de nodige eisen aan een warmteleverancier zoals het bijhouden van een storingsregistratie.
Investeren in de installatie?
Bij een verouderde installatie zal overwogen moeten worden of de corporatie bereid is daarin te investeren of de installatie te vernieuwen. Wil zij die investering zelf doen of dit overlaten aan een marktpartij?
Exploitatierecht
Wanneer gekozen wordt voor het outsourcen van een verwarmingsinstallatie kan een marktpartij een exploitatierecht worden verleend op de installatie. Dit betekent dat alle inkomsten ontvangen uit de installatie en alle kosten gemoeid met de installatie voor rekening komen van de marktpartij. Wanneer omvangrijke investeringen in de installatie nodig zijn, wordt het exploitatierecht meestal voor een periode van 20 tot 30 jaar verleend, al naar gelang de verwachte levensduur van de installatie na de investeringen. Uitgangspunt is dat de exploitant verantwoordelijk is voor de investeringen en het onderhoud aan de installatie. Ook kunnen partijen afspreken dat de administratieve werkzaamheden zoals de incasso en het verzorgen van de eindafrekening gedaan worden door de exploitant. Soms wordt ook de eigendom van de installatie aan de exploitant overgedragen in de vorm van een recht van opstal. Een belangrijk onderdeel van de exploitatieovereenkomst vormt de zogenaamde Service Level Agreement (SLA). In deze SLA zijn prestaties opgenomen die de exploitant jaarlijks dient te behalen. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om het maximum aantal storingen per jaar, het halen van responstijden en afhandelingstijden bij klachten en om het tijdig verzorgen van de administratieve verplichtingen. Op grond van de SLA dient de exploitant de prestaties te meten en daarover periodiek verantwoording af te leggen aan de corporatie. Worden de afgesproken prestaties niet gehaald, dan voorziet de SLA in een sanctietabel. De exploitant krijgt dan een van tevoren afgesproken financiële sanctie, die afhankelijk is van de aard en de ernst van de tekortkoming en van de frequentie waarin die tekortkoming heeft plaatsgevonden.
Outsourcing, wat kost het / wat levert het op?
De vraag hoeveel outsourcing een corporatie kost dan wel oplevert is afhankelijk van een aantal factoren. De exploitant kijkt allereerst naar de inkomsten van de installatie die afhankelijk zijn van het verbruik door de huurders en het in rekening te brengen tarief. Worden de maximumtarieven van de Warmtewet gevolgd of dient aan de huurders een korting te worden verleend? Daarnaast is deze vraag afhankelijk van de verplichtingen en risico’s die bij de exploitant worden gelegd. Dient de exploitant te investeren in een verouderde installatie of verwerft de exploitant een nieuwe goed renderende installatie die weinig onderhoud behoeft? In een selectieproces worden marktpartijen in de gelegenheid gesteld hierover na te denken en uiteindelijk hun beste bod op tafel te leggen. Uiteraard dient de selectieprocedure te worden gevoerd volgens vooraf goed vastgelegde procedures.
Risico’s corporatie
Wanneer de exploitatie wordt overgedragen kan de corporatie echter toch aansprakelijk zijn wanneer de installatie niet goed functioneert. Indien een exploitant slecht presteert en niet reageert op klachten van huurders, is de kans groot dat huurders zich wenden tot de corporatie. Het feit dat de verwarmingsinstallatie niet goed functioneert verstoort immers hun rustig woongenot. De corporatie dient als verhuurder dat rustig woongenot te garanderen. Is er sprake van een slecht functionerende installatie die in koude periodes veelvuldig uitvalt, dan kan dit beschouwd worden als een gebrek van de huurwoning.
Huurders hebben in zo’n geval het recht op schadevergoeding of op huurprijsvermindering. Het is de vraag of de corporatie de schade dan op de exploitant kan verhalen.
Dit betekent dat de corporatie er voor moet zorgen dat haar risico’s in de exploitatieovereenkomst goed zijn geregeld. Met een zorgvuldig opgestelde exploitatie-overeenkomst en bijbehorende SLA kan de corporatie deze risico’s op verantwoorde wijze borgen.
Conclusie
Het outsourcen van collectieve verwarmingsinstallaties kan corporaties interessante perspectieven bieden, bijvoorbeeld het verduurzamen van verouderde verwarmingsinstallaties zonder daarvoor zelf investeringen te doen. Over de vraag wat outsourcen een corporatie oplevert of kost is een intensieve gedachtewisseling met marktpartijen vereist. Voorafgaand aan die gedachtewisseling is het van belang dat de juridische structuur voor partijen duidelijk is vastgelegd.
Mr. Marco de Boer
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.