Verhuurders zien het als hun plicht om op te treden tegen huurders die overlast veroorzaken aan hun andere huurders. Dat is terecht: indien een verhuurder nalaat om op te treden tegen een overlast veroorzakende huurder, kan dit voor de andere huurders een gebrek vormen. Die andere huurders kunnen de verhuurder dan, zo nodig via de rechter, dwingen om alsnog op te treden.
Er moet daarbij wel een onderscheid gemaakt worden tussen duidelijke (eenzijdige) overlast aan de ene kant, en burenruzie aan de andere kant. Bij een typische burenruzie is er niet één partij aan te wijzen als ‘schuldige’, en zal een verhuurder eerder moeten inzetten op instrumenten zoals buurtbemiddeling dan op het voeren van een procedure tegen één van de ruzie makende partijen.
De grens tussen een overlastsituatie en een burenruzie kan vaag zijn. Hierover diende de voorzieningenrechter van de rechtbank ’s-Hertogenbosch onlangs te oordelen. De verhuurder was hier gedagvaard door een huurder die meende dat de verhuurde tekort schoot in het aanpakken van zijn overlastgevende buren. De verhuurder was een andere mening toegedaan: uit haar eigen onderzoek was niet van duidelijke objectieve overlast gebleken. Daarom had de verhuurder geprobeerd de partijen samen aan tafel te krijgen voor een bemiddelingspoging, maar dat was door de klagende huurder afgewezen.
De rechter maakt duidelijk dat van een verhuurder verwacht mag worden dat deze naar aanleiding van overlastklachten zelfstandig een onderzoek instelt. Dat had de verhuurder hier gedaan, en daaruit bleek dat de overlast die klager stelde te ervaren niet door anderen werd ervaren. Sterker: de verhuurder ontving enkele klachten over het gedrag van de klager. Onder die omstandigheden had de verhuurder juist gehandeld door in te zetten op bemiddeling. Het viel de klagende huurder aan te rekenen dat die daaraan niet had willen meewerken en deze kon nu niet on een procedure via de rechter eisen dat de verhuurder zijn buren zou aanpakken.
Uit de uitspraak van de voorzieningenrechter te Den Bosch blijkt weer eens dat het bij overlastklachten van belang is om door eigen onderzoek een goed beeld te krijgen van wat er nu aan de hand is. Aan de hand van de uitkomsten van dat onderzoek zal de verhuurder moeten beoordelen wat de juiste aanpak is. Soms zal de klager gelijk hebben en dient een overlastgever stevig aangepakt te worden. Soms past een terughoudende aanpak en het aanbieden van bemiddeling.
Voorzieningenrechter rechtbank ’s-Hertogenbosch 23 november 2012, LJN BY4178
Rogier Goeman