Woningcorporaties verhuren in hoofdzaak natuurlijk woningen. Met grote regelmaat komt het echter voor dat woningcorporaties als verhuurder optreden van bedrijfsruimten. Dit varieert dan van opslagruimte tot kantoorruimte en van gezondheidscentrum tot winkelcentrum. Maar hoe ga je nu om met een verzoek van een huurder om het huurcontract over te dragen aan een derde? Moet je als verhuurder hieraan meewerken? En als je als verhuurder mee wil werken, is de toestemming van de verhuurder dan voldoende?
Als verhuurder van bedrijfsruimte is het eerst van belang om te bepalen wat voor soort bedrijfsruimte is verhuurd. De wet maakt namelijk onderscheid tussen twee verschillende soorten bedrijfsruimten, te weten de zogenaamde 7:290 BW-bedrijfsruimte en 7:230a BW-bedrijfsruimte. Ik zal niet uitvoerig ingaan op dit onderscheid. In grote lijnen komt het erop neer dat 7:290 BW, de zogenaamde “middenstandsbedrijfsruimte”, veelal winkelruimtes, hotels en ambachtsbedrijven betreft. Dit terwijl de 7:230a BW-bedrijfsruimte betrekking heeft op bijvoorbeeld kantoorruimte.
De wetgever heeft voor middenstandsbedrijfsruimte meer huurbescherming gecreëerd, waaronder het recht om een andere huurder in de plaats te stellen. Als verhuurder hoef je niet vrijwillig in te stemmen met zo’n verzoek om indeplaatsstelling. Stemt een verhuurder hiermee niet vrijwillig in, dan kan de huurder naar de rechter gaan om te vorderen dat hij gemachtigd wordt om een ander als huurder in zijn plaats te stellen. Hiervoor gelden wel enkele vereisten. Als eerste moet sprake zijn van de situatie dat de huurder zijn in het gehuurde uitgeoefende bedrijf wil overdragen aan een ander. Daarnaast moet de huurder een zwaarwichtig belang hebben bij de bedrijfsoverdracht. Is dit belang aanwezig dan wordt ook de voorgestelde huurder onder de loep genomen. Als deze immers niet voldoende waarborgen biedt voor de volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering, dan wijst de kantonrechter het verzoek af. En ook als deze “hobbel” is genomen volgt nog altijd de belangenafweging.
De mogelijkheid om via de rechter indeplaatstelling af te dwingen is er niet voor de huurder van 7:230a BW-bedrijfsruimte. Alleen een contractovername kan een dergelijke huurder soelaas bieden. De huurder zal op grond van de wet (artikel 6:159 BW) de medewerking van de verhuurder moeten hebben. Om de contractovername te realiseren kan de huurder - nadat hij bijvoorbeeld de toestemming van de verhuurder heeft gekregen - echter niet achterover gaan hangen. Voor een contractovername is namelijk een akte tussen de “oude” huurder en de “nieuwe” huurder vereist. Is deze akte er niet, dan heeft de contractovername niet plaatsgevonden.
Voor deze onaangename verrassing kwam recent ook een zorgverlener te staan. Een zorgverlener (A) was in de veronderstelling dat zij de huurovereenkomst voor een kantoorruimte met een woningcorporatie had overgedragen aan een andere zorgverlener (B). Zorgverlener B ging failliet en de woningcorporatie sprak zorgverlener A aan om de huurpenningen te betalen. Het Gerechtshof te Den Bosch oordeelde op 12 mei 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:1693) dat geen sprake was van een akte en een dergelijke akte ook niet in de e-mailwisseling tussen A en B kon worden gelezen. Van een contractovername was dus geen sprake, waardoor de huurrelatie tussen de woningcorporatie en A nog steeds bestond en A dan ook de achterstallige huurpenningen moest betalen. Uit deze uitspraak blijkt dat alle partijen bij een voorgenomen indeplaatsstelling of contractovername alert moeten zijn.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u terecht bij Jeannette Klaarenbeek.
