Door veranderende behoeften aan beschermd en verzorgd wonen, komt het vaak voor dat woningcorporaties woonzorgcomplexen realiseren in woonwijken. Daarmee kunnen de bewoners ondanks hun behoefte aan zorg of bescherming toch zoveel mogelijk normaal blijven meedraaien in de maatschappij. Bij de ontwikkeling van zo’n woonzorgcomplex ziet de corporatie zich gesteld voor een aantal vragen. Eén van de belangrijkste vragen daarbij is of de beoogde invulling van het woonzorgcomplex wel past binnen het bestemmingsplan of dat een wijziging van het bestemmingsplan nodig is.
Het bestemmingsplan is hét instrument waarmee gemeenten het gebruik van hun grondgebied regelen. In het bestemmingsplan wordt opgenomen voor welke doeleinden (bestemmingen) de gronden gebruikt mogen worden. Veel gebruikte bestemmingen in bestemmingsplannen zijn “Woondoeleinden” en “Maatschappelijke doeleinden”. Naast de bestemming wordt daarbij bijvoorbeeld ook aangegeven hoe hoog de bebouwing mag zijn en waar deze geplaatst mag worden (de bebouwingsvoorschriften). Als een corporatie een woonzorgcomplex wil realiseren, moet dat bouwplan onder andere aan de bepalingen in het bestemmingsplan voldoen. Alleen dan kan voor het bouwplan een omgevingsvergunning voor het bouwen worden afgegeven. Ook later mag het feitelijke gebruik van het bouwplan niet in strijd zijn met het bestemmingsplan. Is dat wel het geval dan zal de gemeente in beginsel daar tegen moeten optreden.
Of een bouwplan is toegestaan, is dus afhankelijk van de inhoud van het bestemmingsplan. In veel gevallen zal daarover geen onduidelijkheid bestaan. Als het bestemmingsplan daarover echter geen concrete regeling bevat, kan dat bij een woonzorgcomplex wel onduidelijkheden opleveren. Het gaat immers om een mengvorm (wonen én zorg). Of het woonzorgcomplex past binnen de ter plaatse geldende bestemming, is vooral afhankelijk van de invulling van de geboden zorg. Als het bieden van de zorg slechts een ondergeschikte functie heeft en er sprake is van nagenoeg zelfstandige bewoning dan past het woon-zorgcomplex in beginsel in de bestemming “woondoeleinden”. Wanneer er sprake is van nagenoeg zelfstandige bewoning is niet altijd even duidelijk te zeggen. Volgens de Raad van State is er sprake van nagenoeg zelfstandige bewoning als de zorg bestaat uit specifieke ondersteuning voor de algemene dagelijkse levensbehoeften en de bewoners geen voortdurende zorg nodig hebben. Meer concreet: de Raad van State was van mening dat er sprake was van nagenoeg zelfstandige bewoning in het geval van een woonzorgcentrum voor de opvang en begeleiding van dak- en thuislozen, verslaafden en voormalig verslaafden die een medische behandeling achter de rug hebben of nog worden behandeld. De bewoners werden daarbij begeleid bij het structureren van hun dagelijks leven. De bewoners werkten overdag ergens anders of hadden een dagbesteding. Waar de bewoners andere behandeling nodig hadden, bijvoorbeeld vanwege psychische of somatische problemen, gebeurde dat elders.
Ook was de Raad van State in de volgende situatie van mening dat er sprake was van nagenoeg zelfstandige bewoning. Het ging daarbij om appartementen ten behoeve van personen met een verstandelijke handicap of met psychische problemen. Het was de bedoeling dat de bewoners van de appartementen zoveel mogelijk zelfstandig functioneerden. Zonodig en desgewenst werd hen begeleiding en zorg verleend in die zin dat overdag therapie en begeleide activiteiten werden aangeboden en ’s-nachts in een pand aan de overkant van het perceel een nachtdienst aanwezig was die via een intercom kon worden opgeroepen. Het verblijf van de bewoners maakte geen onderdeel uit van een verplicht begeleidings- en behandelingstraject dat is gericht op een beter functioneren van de bewoners tijdens en na het verblijf.
Een woonzorgcomplex past dus in beginsel alleen binnen de bestemming “woondoeleinden” als het zorgaspect ondergeschikt is en er sprake is van nagenoeg zelfstandige bewoning. Voert echter het bieden van de zorg de boventoon dan is er geen sprake van nagenoeg zelfstandige bewoning en past een woonzorgcomplex niet in deze bestemming.
Dan moet aan het woonzorgcomplex een andere bestemming worden toegekend, waarbij de bestemming “maatschappelijke doeleinden” het meest voor de hand ligt. Van nagenoeg zelfstandige bewoning was volgens de Raad van State geen sprake in het geval van woningen voor dementerende bejaarden waarvoor, gelet op hun ziekte, 24 uur per dag begeleiding aanwezig was. Ook was er geen sprake van nagenoeg zelfstandige bewoning in het geval van jongeren met een autistische stoornis die vanwege de aard van hun stoornis de gehele dag begeleid werden. In die situatie was in het gebouw dagelijks tussen 07.00 en 23.00 uur toezicht en begeleiding aanwezig. ’s-Nachts werd toezicht gehouden vanuit een ander gebouw op het perceel. De jongeren kregen daarbij therapie buiten het gebouw.
Dit onderscheid kan in de praktijk tot problemen leiden. Regelmatig willen belanghebbenden een verleende omgevingsvergunning aanvechten. Als het woonzorgcomplex niet past binnen de bestemming hebben ze een ijzersterke troef in handen om de bouw stil te leggen. Zelfs in een later stadium, als het woonzorgcomplex al is gerealiseerd en in gebruik is genomen, kunnen zij in dat geval de gemeente vragen om handhavend op te treden en het gebruik in overeenstemming te brengen met het bestemmingsplan. In het uiterste geval kan dat zelfs leiden tot het moeten staken van de gewenste zorg. Dit alles kan worden voorkomen door het beoogde gebruik van het woonzorgcomplex in een vroeg stadium met de gemeente te bespreken en zelf kritisch te onderzoeken of dit gebruik past binnen de omschrijving in het bestemmingsplan. Zodra het twijfelachtig is of het beoogde gebruik past binnen de geldende bestemming, is het gewenst het bestemmingsplan te wijzigen en te kiezen voor een duidelijke omschrijving daarvan. Op de korte termijn geeft dit enige vertraging, maar op de langere termijn geeft dit meer zekerheid.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met de heer mr. P.A. Kok.
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.