Perikelen rondom een erfdienstbaarheid van weg

De wet bepaalt dat de eigenaar van een erf bevoegd is dit af te sluiten. In de praktijk, bijvoorbeeld bij de verkoop van huurwoningen, leidt gebruikmaking van deze bevoegdheid wel eens tot problemen. Soms maakt een buur al sinds jaar en dag van een deel van het erf van de nieuwe eigenaar gebruik als achterpad, om te gaan naar of te komen van de openbare weg. Door afsluiting van het erf wordt de buur dan benadeeld. Kan deze buur hier dan iets tegen doen? Of mag de nieuwe eigenaar inderdaad zonder meer zijn erf afsluiten?

Sprake van erfdienstbaarheid?
Voor het antwoord op deze vraag dient in de eerste plaats onderzocht te worden of er sprake is van een erfdienstbaarheid. Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak – het dienende erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersende erf – is ‘bezwaard’. Zo’n last kan bijvoorbeeld zijn het recht (van de eigenaar van het heersende erf) om van het dienende erf gebruik te maken om te komen van en te gaan naar de openbare weg. Dit noemt men een erfdienstbaarheid van weg of van pad. Is er eenmaal sprake van een erfdienstbaarheid dan blijft deze rusten op de onroerende zaak, ook indien iemand anders de eigendom van de zaak krijgt. De erfdienstbaarheid kan alleen gewijzigd of opgeheven worden door de rechter in een beperkt aantal gevallen, op vordering van de eigenaar van het dienende of het heersende erf.

Een erfdienstbaarheid kan (slechts) op twee manieren ontstaan, te weten door vestiging en door verjaring. Een erfdienstbaarheid kan worden gevestigd indien de eigenaar van het heersende erf en de eigenaar van het dienende erf daartoe een notariële akte van vestiging opstellen en deze akte vervolgens inschrijven in de openbare registers. Is van een notariële akte en inschrijving geen sprake, dan kan van een erfdienstbaarheid enkel nog sprake zijn indien deze is ontstaan door verjaring. Daarbij zijn twee soorten van verjaring mogelijk.

Een bezitter te goeder trouw verkrijgt een erfdienstbaarheid door een onafgebroken ‘bezit’ van 10 jaar. Daarvan is bijvoorbeeld sprake indien iemand al 10 jaar gebruik maakt van een erf om te dienen als pad. Dit wordt verkrijgende verjaring genoemd. Daartegenover staat de bevrijdende verjaring. Daarvan is sprake na verloop van 20 jaar nadat het ‘bezit’ is aangevangen. Daarbij doet niet ter zake of dit bezit te goeder trouw is geweest.

Indien op grond van het voorgaande zou moeten worden vastgesteld dat er geen sprake is van een erfdienstbaarheid – er is bijvoorbeeld nooit een erfdienstbaarheid gevestigd en het gebruik van het erf als pad heeft minder dan 10 jaar geduurd – dan valt er in feite niets te doen tegen een afsluiting van het erf door de eigenaar. Kan op grond van het voorgaande daarentegen worden vastgesteld dat er wél een erfdienstbaarheid is ontstaan, dan is de volgende vraag of de eigenaar zonder meer zijn erf mag afsluiten.

Bevoegdheid tot afsluiting?
In een arrest uit 2006 heeft de Hoge Raad bepaald dat de wettelijke regel, inhoudende dat de eigenaar van een erf bevoegd is dit af te sluiten, óók bestaat ingeval het erf is belast met een erfdienstbaarheid van weg. De Hoge Raad voegt daar echter wel meteen een belangrijke beperking aan toe: indien de eigenaar namelijk van deze afsluitbevoegdheid gebruikmaakt, dan dient hij ervoor te zorgen dat de eigenaar van het heersend erf onbelemmerde toegang behoudt tot het dienend erf teneinde de erfdienstbaarheid uit te oefenen. In de regel zal dit betekenen, aldus de Hoge Raad, dat de eigenaar van het dienend erf de eigenaar van het heersend erf de mogelijkheid biedt zich op elk moment en zonder telkens afhankelijk te zijn van de directe medewerking van de eigenaar van het dienend erf, de toegang tot het erf te verschaffen ter uitoefening van de erfdienstbaarheid. Indien het gaat om een geval waarin het dienend erf met een hek is afgesloten dan betekent in concreto dat de eigenaar van het dienend erf aan de eigenaar van het heersend erf permanent een sleutel ter beschikking stelt waarmee het hek kan worden geopend, met als doel de erfdienstbaarheid uit te oefenen.

Conclusie

Indien er sprake is van een erfdienstbaarheid van weg, dan kan de eigenaar zijn erf niet zonder meer afsluiten. Hij dient ervoor te zorgen dat de eigenaar (of de gebruiker) van het heersend erf onbelemmerde toegang behoudt tot het dienend erf. In concreto kan dit betekenen dat de eigenaar van het dienende erf permanent een sleutel ter beschikking moet stellen van de eigenaar (of gebruiker) van het heersende erf. In voorkomende gevallen kan dit desnoods in kort geding worden gevorderd.

Paul Roks

Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.

Pagina printen:Printen
Relevante nieuwsberichten