Steeds vaker gaan verhuurders over tot verkoop van huurwoningen. Ten tijde van de verkoop of daarna komt soms informatie over de woning naar boven, die met name de koper niet altijd zal bevallen. Daarbij kan gedacht worden aan asbest in de woning of een slechte staat van de fundering. De verhuurder kan dan als verkopende partij geconfronteerd worden met allerlei vragen. Had de verhuurder hierover iets moeten mededelen in de koopovereenkomst of kan de koper verweten worden zelf een onderzoeksplicht te hebben verzaakt? Moet de verhuurder overgaan tot asbestsanering of herstel van de fundering? Kan de koopovereenkomst ontbonden worden door de koper?
Non-conformiteit
Een en ander hangt samen met het vraagstuk van non-conformiteit. Een verkopende partij is verplicht een zaak af te leveren die aan de overeenkomst beantwoordt, anders is er sprake van non-conformiteit. Met andere woorden: de woning moet de eigenschappen bezitten die de koper, mede gelet op mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, op grond van de overeenkomst mag verwachten. Volgens de wet (artikel 7:17 lid 2 BW) mag een koper in ieder geval verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
Normaal gebruik?
Wat valt onder normaal gebruik en wat mag een koper dus verwachten? Uit rechtspraak volgt dat de enkele aanwezigheid van hechtgebonden asbest in een woning niet in de weg hoeft te staan aan het normale gebruik van de woning. Een en ander hangt af van de plek waar het asbest zich bevindt. Zo staat asbesthoudende beplating in binnenmuren in de weg aan een normaal gebruik, maar staan asbesthoudende platen in het dak in beginsel niet in de weg aan een normaal gebruik van de woning. Hoewel asbest vaak alle alarmbellen doet afgaan en kopers menen recht te hebben op sanering of gedeeltelijke teruggave van de koopprijs, ligt dit dus genuanceerder. Voorts volgt uit rechtspraak dat een verkorte technische levensduur van de fundering in sommige gevallen in de weg kan staan aan normaal gebruik van de woning.
Mededelings- en onderzoeksplicht
Ten aanzien van de vraag wat een koper mag verwachten speelt ook de mededelingsplicht van de verkopende partij en de onderzoeksplicht van de koper een rol. Uit rechtspraak volgt dat in geval van twijfel over de afwezigheid van asbest, bijvoorbeeld vanwege het bouwjaar van de woning, op de koper een onderzoeksplicht rust. Echter, in een zaak waarin de verkoper bekend was met de aanwezigheid van asbest, maar in plaats daarvan in de koopovereenkomst had verklaard onbekend te zijn met de aanwezigheid van asbest, achtte de rechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de verkoper de koper zou kunnen tegenwerpen dat de koper niet mocht verwachten dat er geen asbest in de woning verwerkt zou zijn en dat de koper zelf zijn onderzoeksplicht zou hebben verzaakt.
Met andere woorden, ben je als verkopende partij bekend met de aanwezigheid van asbest, een slechte staat van de fundering of andere gebreken, dan moet je dit mededelen aan de koper bijvoorbeeld door een en ander te vermelden in de koopovereenkomst. Bij het verzwijgen van bekende gebreken zal namelijk eerder worden aangenomen dat er sprake is van een tekortkoming en daarmee een verplichting om eventueel ontstane schade en/of herstelkosten te betalen. Indien je als verkopende partij niet bekend bent met de aanwezigheid van bijvoorbeeld asbest dan kun je in ieder geval opnemen dat “verkoper niet bekend is dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt”. Dit is echter een zeer beknopte omschrijving en verstandig is om een en ander uit te breiden met bijvoorbeeld een ouderdomsclausule.
Gevolgen non-conformiteit en klachtplicht
Een koper moet binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt dat de woning niet voldoet aan de overeenkomst, daarvan kennisgeven aan de verkoper. Een eventueel daarop gebaseerde rechtsvordering moet vervolgens binnen twee jaar na voornoemde kennisgeving worden ingesteld. Een succesvol beroep op non-conformiteit kan gepaard gaan met verschillende vorderingen. In de rechtspraak zie je vorderingen terug als gedeeltelijk ontbinding van de koopovereenkomst in de zin dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag gelijk aan de kosten van herstel van de gebreken of een vordering tot schadevergoeding.
Conclusie
Kortom, een verhuurder die besluit over te gaan tot verkoop van een huurwoning doet er verstandig aan goed na te denken over de inhoud van de koopovereenkomst. Schending van een mededelingsplicht kan gevolgen hebben als zich een gebrek aan de woning openbaart. Voor de vraag of een koper dan met succes een beroep kan doen op non-conformiteit zijn uiteraard de feiten en omstandigheden per geval van belang.
Mocht u naar aanleiding van dit artikel vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met Tanja de Nijs.