Woningcorporaties hebben in de praktijk veel te maken met planschade; bij vrijwel ieder nieuw project eist de gemeente dat er een planschade-vergoedingsovereenkomst wordt gesloten, waarin is vastgelegd dat de corporatie opdraait voor eventuele aanspraken door omwonenden op vergoeding van planschade. In dit artikel wordt een aantal relevante aandachtspunten voor corporaties op het gebied van (vergoeding van) planschade op een rij gezet.
Juridisch kader
Nieuwe planologische ontwikkelingen op een locatie kunnen schade veroorzaken. Voor de eigenaar van de locatie zelf, bijvoorbeeld als gevolg van het feit dat een nieuw bestemmingsplan de bouwmogelijkheden op zijn perceel inperkt, maar ook voor de eigenaren van omliggende percelen, omdat er in de nabijheid ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, die de waarde van hun percelen ongunstig beïnvloeden. Afdeling 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (“Wro”) regelt dat degene die als gevolg van een planologische ontwikkeling schade lijdt die redelijkerwijs niet voor zijn rekening behoort te blijven, aanspraak kan maken op een tegemoetkoming; de zogenaamde planschade. Bepaalde schade blijft voor rekening van de aanvrager omdat die behoort tot het ‘normaal maatschappelijk risico’. Zo hanteert de wet onder meer een zogenaamde ‘drempelwaarde’, op basis waarvan schade ter hoogte van 2% van de waarde van een onroerende zaak niet voor vergoeding in aanmerking komt.
Planschadevergoedingsovereenkomst
Uitgangspunt van de Wro is dat de gemeente aansprakelijk is voor de vergoeding van planschade. Echter, artikel 6.4a Wro maakt het mogelijk om schade die het gevolg is van een nieuwe planologische ontwikkeling af te wentelen op degene die profiteert van die ontwikkeling, middels een zogenaamde planschadevergoedingsovereenkomst. Dit betekent in de praktijk dat corporaties bij de ontwikkeling van nieuwbouw (indien daarvoor een wijziging) van het bestemmingsplan nodig is) vrijwel altijd te maken krijgen met een dergelijke overeenkomst, waarin is vastgelegd dat de corporatie de planschadevergoedingen die de gemeente dient uit te keren, op haar beurt aan de gemeente dient te vergoeden. Een dergelijke afspraak kan tevens worden vastgelegd in een exploitatieovereenkomst. Corporaties krijgen bij nieuwbouw bijna altijd te maken met planschade-vergoedingsovereenkomsten.
Procedure aanvraag vergoeding
Ook indien er een planschadevergoedingsovereenkomst is gesloten, blijft de gemeente jegens de aanvrager aansprakelijk voor de vergoeding van de schade. Het verzoek tot vergoeding van planschade dient bij de gemeente te worden ingediend en wordt door haar afgewikkeld; zij verhaalt de vergoeding uiteindelijk op de corporatie. Die is, op basis van de planschadevergoedings- of exploitatieovereenkomst, wel belang-hebbende bij deze (bestuursrechtelijke) procedure. Na het indienen van een aanvraag wijst de gemeente een adviseur of adviescommissie aan, die advies uitbrengt over (de hoogte van) de schade. Over het algemeen wordt hiervoor een gespecialiseerd planschade-adviesbureau ingeschakeld. De belanghebbenden - waaronder de aanvrager en de corporatie - worden in de gelegenheid gesteld om op het concept advies te reageren. Vervolgens brengt de adviseur het definitieve advies uit aan de gemeente, die op basis hiervan een beslissing neemt. Is een van de belanghebbenden, waaronder de corporatie, het niet eens met de beslissing, dan kan hij hiertegen bezwaar maken en daarna eventueel beroep indienen bij de bestuursrechter.
Advies en tegenacties
Hoewel de gemeente bevoegd is om gemotiveerd van een advies af te wijken, doet zij dat in de praktijk zelden. Integendeel, het advies wordt bijna altijd gevolgd, waarbij de overwegingen van het advies integraal aan het besluit ten grondslag worden gelegd. Dit maakt een dergelijk advies tot het cruciale onderdeel van de planschadevergoedingsprocedure. Volgens vaste rechtspraak wordt de adviseur of commissie als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade beschouwd en mag de gemeente in beginsel op diens advies af gaan. Dat is slechts anders als het advies onzorgvuldig tot stand is gekomen of daaraan anderszins ernstige gebreken kleven. Indien een uitgebracht advies voor betwisting vatbaar is, dan verdient het de voorkeur om dit te doen middels een tegenadvies van een andere deskundige. De bezwaarprocedure is het meest geschikte moment om een Tegenadvies in te brengen. In de rechtspraak zijn een aantal criteria geformuleerd waaraan een dergelijk Tegenadvies dient te voldoen: aannemelijk zal moeten worden gemaakt dat (1) het oorspronkelijke advies onzorgvuldig tot stand is gekomen of (2) anderszins (inhoudelijk) onjuist is. Een afwijkend schadebedrag zal (3) moeten worden gemotiveerd, (4) dient concreet te zijn en (5) mag niet slechts marginaal afwijken van het oorspronkelijke bedrag.
Schade anderzins verzekerd
Er bestaat geen recht op toekenning van een planschadevergoeding indien de schade al anderszins gecompenseerd is. Daarvan kan sprake zijn indien er al op voorhand een overeenkomst is gesloten met de omwonenden, waarin al afspraken zijn gemaakt over de te vergoeden planschade, zodat beide partijen hierover op voorhand reeds duidelijkheid hebben. Compensatie kan echter ook bestaan uit het treffen van een bepaalde voorziening voor omwonenden, zoals het aanleggen van extra parkeerplaatsen of een speeltuin, of een wijziging in het project om de omwonenden tegemoet te komen. Wel volgt uit de jurisprudentie dat dan expliciet in een overeenkomst met omwonenden vastgelegd dient te worden dat een dergelijke voorziening dient ter compensatie van de planschade en dat dergelijke compensatie ook voldoende dient te zijn.
Aandachtspunten voor de praktijk
Indien een corporatie een plan ontwikkelt waarbij de kans groot is dat zij te maken krijgt met meerdere en/of substantiële planschadevergoedingen, dan is het verstandig om hier al in een vroeg stadium rekening mee te houden. Onderzocht kan worden of het mogelijk is om al in een voortijdig stadium met omwonenden afspraken te maken over de compensatie van planschade - door op voorhand al een bedrag af te spreken, zodat beide partijen weten waar ze aan toe zijn, of door bijvoorbeeld compensatie te bieden middels het aanleggen van een voorziening -, waardoor de schade al ‘anderszins verzekerd’ is. Dergelijke afspraken dienen dan wel goed te worden vastgelegd. Ook kan er voor gekozen worden om op voorhand reeds een eigen uitgebreid planschadeadvies door een deskundige te laten opstellen. Niet alleen geeft dit een goed inzicht in wat er aan planschadevergoedingen te verwachten valt, maar het kan tevens in de procedure worden ingebracht indien het advies van de door de gemeente ingeschakelde deskundige gebrekkig is. Is geen eigen advies voorhanden, maar is duidelijk dat het op verzoek van de gemeente uitgebrachte advies niet deugdelijk is, dan kan worden overwogen om alsnog een Tegenadvies op te laten stellen in het kader van de bezwaarprocedure. Deze afwegingen spelen natuurlijk met name als de planschadevergoeding een substantiële omvang heeft; er zal dus altijd een juridische afweging én een kosten-baten analyse moeten worden gemaakt.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met de heer mr. M.W. Huijbers.
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.