In deze tijd van economische schaarste, komt illegale onderverhuur van woningen veel voor. Het geeft woningzoekenden de mogelijkheid om buiten het reguliere woonruimteverdeelsysteem om snel en gemakkelijk aan een huurwoning te komen. Daarnaast biedt het de onderverhuurder de mogelijkheid om zijn of haar (schaarse) huurwoning nog een tijdje aan te houden en daarmee zelfs wat extra inkomsten te verwerven. Voor verhuurders is dit een onwenselijke situatie. In de eerste plaats omdat schaarse huurwoningen worden bezet door mensen die daarvoor (nog) niet
in aanmerking komen, waardoor de reguliere woningzoekenden nog langer moeten wachten. Bovendien hebben verhuurders door deze illegale onderhuurpraktijken geen zicht op wie er in hun huurwoningen verblijven en wat daar gebeurt. In dit artikel bespreek ik welke juridische mogelijkheden een verhuurder heeft om illegale onderverhuur aan te pakken.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning
In vrijwel alle huurovereenkomsten en/of algemene huurvoorwaarden is een bepaling opgenomen op grond waarvan het verboden is om zonder toestemming van de verhuurder een woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren. Bovendien is meestal opgenomen dat de huurder zijn exclusieve hoofdverblijf moet hebben in het gehuurde en het gehuurde ook feitelijk voor zich zelf als woonruimte moet gebruiken. Ook in de wet (artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek) staat dat het een huurder van woonruimte verboden is om het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander onder te verhuren. Een huurder die in strijd met deze bepalingen zijn huurwoning aan een derde onderverhuurt én daarin zelf niet langer zijn hoofdverblijf heeft, pleegt wanprestatie.
Als de verhuurder voldoende bewijs heeft voor de gepleegde wanprestatie – bijvoorbeeld verklaringen van omwonenden, een uittreksel uit de GBA etc. – dan kan de verhuurder een procedure tegen de huurder opstarten tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Het is raadzaam om in dat geval ook de onderhuurder mee te dagvaarden. De onderhuurder – ook als het gaat om illegale onderverhuur – heeft namelijk in sommige gevallen een beroep op zogenaamde onderhuurbescherming (op grond van artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek), op grond waarvan hij na het einde van de hoofdhuurovereenkomst de onderhuurovereenkomst met de oorspronkelijke verhuurder voortzet. Om dit te voorkomen moet de verhuurder binnen zes maanden na het einde van de hoofdhuurovereenkomst een procedure tegen de onderhuurder opstarten.
Vergoeding van buitengerechtelijke kosten
Op grond van de wet is het mogelijk om als nevenvordering buitengerechtelijke kosten te vorderen: dit zijn bijvoorbeeld de interne kosten van de verhuurder voor de opsporing en bestrijding van onderhuur. Uit de rechtspraak blijkt dat het mogelijk is om deze interne kosten te vorderen als deze kosten goed worden gespecificeerd en onderbouwd. Een onderbouwing kan bestaan uit een berekening van de (loon)kosten die de verhuurder in het specifieke geval heeft gemaakt om de illegale onderhuur op te sporen en te bestrijden; aan de hand van het jaarsalaris, het aantal werknemers en het aantal uren dat aan deze specifieke kwestie is besteed.
Contractuele boete
Indien de algemene huurvoorwaarden een boetebeding bevatten, dan kan als nevenvordering tevens de contractuele boete worden gevorderd. Als de algemene huurvoorwaarden geen boetebeding bevatten is dat niet mogelijk, aangezien de wet een dergelijk boetebeding niet kent. Uit de rechtspraak blijkt dat het is toegestaan om in algemene huurvoorwaarden hoge contractuele boetes op te nemen voor illegale onderhuur. Zo’n boeteclausule kan bestaan uit een basisbedrag (bijvoorbeeld € 2.500,--) vermeerderd met een bedrag (bijvoorbeeld € 50,--) voor iedere dag dat de onderhuur heeft voortgeduurd. Dit soort boeteclausules zijn toegestaan mits - zo valt af te leiden uit een recente uitspraak van het Europese Hof van Justitie - in de algemene huurvoorwaarden ook is opgenomen dat de totale opgelegde boete niet meer dan een bepaald maximum zal bedragen.
Vordering tot winstafdracht
In veel gevallen van illegale onderverhuur maakt de huurder met de illegale onderhuur winst. De verhuurder heeft de mogelijkheid om in een nevenvordering (op grond van artikel 6:104 van het Burgerlijk Wetboek) afdracht van deze winst te vorderen als schadevergoeding. De verhuurder moet dan wel aannemelijk maken dat hij schade heeft geleden door de illegale onderhuur én dat de onderverhuurder daarmee winst heeft gemaakt.
Samenvatting
Als een verhuurder constateert dat er sprake is van illegale onderhuur, heeft hij een aantal juridische mogelijkheden om de wanpresterende huurder aan te pakken. Zo kan hij een procedure opstarten waarin hij als hoofdvordering ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vordert. In dezelfde procedure kan hij ook een aantal nevenvorderingen instellen: vergoeding van de interne kosten van opsporing en bestrijding van illegale onderhuur, betaling van een contractuele boete en winstafdracht. Uiteraard is dit alles slechts mogelijk als de verhuurder de illegale onderhuur kan bewijzen.
Georgie Geurts
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien