Bij projectontwikkeling is vaak nog niet geheel duidelijk wat exact gerealiseerd gaat worden. Ontwikkelaars hebben dan ook veelal behoefte aan bestemmingsplannen die hen in het kader van de ontwikkeling de nodige ruimte bieden. Alhoewel die ruimte voor de ontwikkeling van het project gunstig kan zijn, kan dat met het oog op mogelijke planschadeclaims ongunstig zijn. In het bijzonder indien de planologische ruimte niet geheel benut wordt. Temeer nu planschade in de regel voor rekening van de ontwikkelaar komt.
Normaal maatschappelijk risico
De wet biedt de mogelijkheid aan degene wiens onroerende zaak in waarde daalt, op grond van de bepalingen van een bestemmingplan, een verzoek in te dienen bij de gemeente om aan hem zijn planschade te vergoeden. Zo’n verzoek kan ook worden gedaan ingeval de waardedaling een gevolg is van een verleende omgevingsvergunning, waarbij aan de vergunninghouder toestemming is verleend tot gebruik van grond(en) in strijd met het geldende bestemmingsplan. Op grond van de wet is vergoeding van schade mogelijk indien het gaat om schade die ‘redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager dient te blijven’ én voor zover de vergoeding van de schade niet anderszins is verzekerd. Niet alle schade komt voor vergoeding in aanmerking. Aangezien de wetgever van mening is dat alleen schade dient te worden vergoed die uitgaat boven het maatschappelijk risico dat elke burger behoort te dragen, blijft een bepaald percentage van de schade voor rekening van de aanvrager. In elk geval blijft twee procent van de waardedaling van de onroerende zaak – onmiddellijk voorafgaande aan de inwerkingtreding van het plan/de verleende omgevingsvergunning – voor rekening van de aanvrager. Dit betreft het zogenoemde ‘normaal maatschappelijke risico (NMR)’. Het kan ook voorkomen dat de planschade in zijn geheel tot het normaal maatschappelijk risico behoort.
Vergelijking planologische regimes
Bij de beoordeling van een aanvraag om planschade is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van het oude plan maximaal aldaar gerealiseerd had kunnen worden. Ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Die situatie dient dan te worden vergeleken met de maximale planologische mogelijkheden op grond van het nieuwe plan/de verleende omgevingsvergunning. De maximale planologische ruimte mag in die vergelijking alleen buiten beschouwing worden gelaten, ingeval ‘met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid’ kan worden uitgesloten dat die maximale ruimte wordt benut. Uit de jurisprudentie blijkt dat de kans ‘dat die zekerheid zich voordoet’ niet snel aan de orde is. Onder meer is een geval bekend, waarin de bouwkundige staat van een nieuw gerealiseerd pand het niet toeliet daarop alsnog (een) extra bouwlaag/extra bouwlagen te realiseren, terwijl het bestemmingsplan die ruimte wel bood. Derhalve stelde de gemeente zich op het standpunt, dat ‘met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid’ de maximale bouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan niet konden worden benut; in elk geval niet binnen een redelijke termijn. De Afdeling1 oordeelde echter, dat zelfs als van zo’n situatie sprake is, niet ‘met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid’ kan worden gesteld dat de maximale bouwmogelijkheden niet zullen worden benut. Die situatie laat namelijk onverlet – aldus de Afdeling – dat het mogelijk is het gebouw te slopen en nieuwbouw tot de maximale bouwhoogte onder het nieuwe bestemmingsplan te realiseren.
Speelruimte
Omwonenden van wie de waarde van hun woning daalt als gevolg van een nieuw bestemmingsplan, kunnen aanspraak maken op vergoeding van planschade. Des te groter de afwijking van het bestaande plan, des te hoger planschadevergoedingen kunnen uitvallen. Voor projectontwikkelaars is het noodzaak het plan goed in beeld te hebben, alvorens in overleg met de gemeente de planologische speelruimte vast te leggen. Planschade is immers in de regel voor hun rekening. Is de planologische ruimte te beperkt, dan kan dat bij de uitvoering problemen opleveren. Zijn de bouwmogelijkheden onder een nieuw plan (te) ruim en wordt die ruimte bij de planinvulling niet benut, dan ligt de hogere (planschade)rekening bij de ontwikkelaar zonder dat het plan daar dekking voor biedt.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Jos van den Mosselaar.
1 Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State 12 juni 2013 ECLI:NL:RVS:2013:CA2916