Het recht van overpad is een zogenaamde erfdienstbaarheid. Een erfdienstbaarheid is een last (een verplichting), waarmee een onroerende zaak – aangeduid als ‘het dienende erf’ – is belast ten behoeve van een andere onroerende zaak ‘het heersende erf’. Bij het recht van overpad gaat het dan om het recht, dat iemand heeft om over het perceel van zijn buurman te mogen lopen. Bijvoorbeeld om sneller bij de openbare weg te kunnen komen.
Ontstaan van an een erfdienstbaarheid
Een erfdienstbaarheid kan op twee manieren ontstaan, door vestiging en door verjaring. Vestiging vindt plaats door de afspraak daartoe vast te leggen in een notariële akte, die vervolgens wordt ingeschreven in de openbare registers. In dat geval is medewerking vereist van de eigenaars van beide erven. Door verjaring kan ook een erfdienstbaarheid ontstaan. In dat geval ontstaat het recht van overpad zonder expliciete toestemming van de eigenaar.
Verjaring
‘Overpad’ situaties komen in de praktijk veel voor. Vastlegging daarvan middels vestiging van een erfdienstbaarheid komt veel minder voor. Het huidige Burgerlijk Wetboek, waarin het onderdeel ‘erfdienstbaarheid’ geregeld is, dateert van 1992. Onder ‘oud recht’ (voor 1992) kon een erfdienstbaarheid van overpad niet door verjaring ontstaan. Vanaf 1 januari 1992 is dat wel het geval.
Goeder trouw/kwader trouw
Uit de wet blijkt dat een erfdienstbaarheid van overpad door verjaring kan worden verkregen door een bezitter te goeder trouw na een onafgebroken bezit van tien jaar. Als iemand – te rekenen vanaf 1 januari 1992 – ten minste tien jaar aantoonbaar over andermans perceel naar de openbare weg loopt, zonder dat hij hoefde aan te nemen dat dit niet mocht (lees: hij is te goeder trouw), dan ontstaat na 10 jaar door verjaring een erfdienstbaarheid van overpad. Anders is het als de persoon in kwestie weet, dat hij loopt over het perceel van een ander en hij daarvoor geen toestemming heeft. In zo’n geval is van ‘te goeder trouw zijn’ geen sprake. Echter, ook dan kan door verjaring een erfdienstbaarheid van overpad ontstaan.
De wetgever is van mening, dat ook al is sprake van een ‘met de wet strijdige situatie’ na verloop van een bepaalde termijn het recht zich moet aanpassen aan de feitelijke situatie. In dit geval betekent dat, dat ook al vindt ‘het gebruik van het overpad’ zonder toestemming plaats, na verloop van 20 jaar ontstaat er een recht van overpad. Er ontstaat dan een erfdienstbaarheid van overpad van rechtswege. Aangezien onder ‘oud recht’ een recht van overpad niet door verjaring kon ontstaan, brengt dat met zich dat per 1 januari 2012 een gebruik van een overpad gedurende 20 jaar voor de gebruiker een recht oplevert. Een recht van overpad dat in rechte kan worden afgedwongen.
Het is overigens niet zo dat men zomaar aanspraak op dat recht heeft. Degene die zich beroept op het verkrijgen van een erfdienstbaarheid van overpad middels verjaring zal dat recht moeten bewijzen. Hij moet zich de afgelopen twintig jaar onafgebroken als bezitter van de erfdienstbaarheid hebben gedragen. In concreto betekent dit dat hij zich de afgelopen twintig jaar actief op het dienende erf moet hebben begeven. Bijvoorbeeld door het aanleggen en onderhouden van een weg of pad op andermans terrein richting de eigen grond. Iemand die incidenteel gebruik maakt van een pad valt hierdoor buiten de boot.
Stuiting
Gezien het vorenstaande kan vanaf 1 januari 2012 – in gevallen waarin goeder trouw niet vaststaat – een recht van overpad ontstaan. Wil een eigenaar dat voorkomen, dan zal nu actie moeten worden ondernomen. Eigenaren die vermoeden of weten dat er gebruik wordt gemaakt van hun grond – en die dat niet willen – zullen actie moeten ondernemen vóór 31 december 2011. Ontstaat namelijk door verjaring het recht van overpad dan is de eigenaar daaraan gebonden. Eigenaren die vrezen dat door verjaring een recht van overpad ontstaat kunnen de verjaring stuiten. Stuiting is in eerste instantie mogelijk door het sturen van een aangetekende brief of het uitbrengen van een deurwaardersexploot aan de gebruiker van het overpad, met daarin de mededeling dat de eigenaar zich verzet tegen het ontstaan van de erfdienstbaarheid. Daardoor wordt de verjaring gestuit voor een periode van 6 maanden, althans indien binnen die termijn door de eigenaar nadere stappen worden gezet. Praktisch komt dat erop neer, dat de eigenaar binnen die 6 maanden termijn een vordering in rechte aanhangig moet maken om definitief te voorkomen dat door verjaring alsnog de erfdienstbaarheid ontstaat.
Conclusie
Een corporatie doet er verstandig aan zo spoedig mogelijk een inventarisatie te maken of delen van bij haar in eigendom zijnde grond al gedurende lange tijd (vanaf 1 januari 1992) actief door anderen gebruikt wordt. Wil men in de toekomst de grond onbezwaard kunnen verkopen, dan is een handeling vereist. Verjaring van de erfdienstbaarheid van overpad moet worden gestuit per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Vervolgens zal dan binnen 6 maanden daarna verdere actie moeten worden ondernomen.
Jos van den Mosselaar
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.