Inleiding
Het doorberekenen van de kosten van glasbewassing als onderdeel van de servicekosten is regelmatig een punt van discussie tussen verhuurders en huurders(organisaties). In beginsel dient het wassen en schoonhouden van ramen door huurders zelf uitgevoerd te worden. Het is een zogeheten ‘kleine herstelling’ zoals bedoeld in artikel 7:217 BW. Indien een verhuurder en een huurder in de huurovereenkomst overeen komen dat de verhuurder een kleine herstelling ten behoeve van de huurder en voor diens kosten zal verrichten, dan mogen die kosten op grond van het Besluit servicekosten bij de huurder worden neergelegd.
Kleine herstellingen zijn voor woonruimteverhuur nader uitgewerkt in het op artikel 7:240 BW gebaseerde Besluit kleine herstellingen. In onderdeel q van de daarbij behorende bijlage is opgenomen dat voor rekening van de huurder komt:
‘het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn.’
Het probleem schuilt hem in de het laatste stukje: hoe moet je omgaan met het criterium dat de ruiten voor de huurder bereikbaar moeten zijn? Vooral in het geval van hoogbouw zijn de ramen vaak niet te bereiken zonder technische hulpmiddelen als hoogwerkers of gondels. Hoe moet worden omgegaan met de kosten die gemoeid zijn met het wassen van die ramen?
De ontwikkelingen tot dusverre
Aangezien de meeste geschillen over servicekosten door de huurcommissie worden beslecht, is het servicekostenbeleid van de huurcommissie een belangrijke factor. De huurcommissie is aan haar eigen beleid gebonden. Vaak houden rechters, die er niet aan gebonden zijn, toch rekening met dit beleid. Het servicekostenbeleid van de huurcommissie bepaalt dat aan de eis van ‘bereikbaarheid’ voldaan is indien de verhuurder de kosten draagt voor het bereikbaar maken. De kosten voor het eigenlijke wassen van de ramen mogen tegen een gangbaar uurtarief aan de huurder worden doorberekend.
Als een huurder of verhuurder het niet eens is met een uitspraak van de huurcommissie kan hij of zij naar de kantonrechter stappen om diens oordeel over de kwestie te krijgen. De jurisprudentie gaf daarbij een divers beeld te zien: soms werd de lijn van de huurcommissie gevolgd, soms oordeelde de kantonrechter dat de verhuurder alle kosten voor het wassen van onbereikbare ramen zelf diende te dragen.
Op 3 april 2012 leek hieraan een eind te zijn gekomen. Op die datum oordeelde het gerechtshof Amsterdam dat het Besluit kleine herstellingen niet op de letterlijke manier uitgelegd moet worden. Het hof Amsterdam overweegt dat het feit dat het wassen van bereikbare ramen voor rekening van de huurder is, níet betekent dat wanneer de ramen niet bereikbaar zijn, de kosten dús voor rekening van de verhuurder komen. Volgens het hof Amsterdam ligt het juist voor de hand dat enkel het ‘bereikbaarheidsprobleem’ door de verhuurder moet worden opgelost, maar dat het wassen zelf voor rekening van de huurders blijft. Op die manier worden de kosten voor huurders met onbereikbare ramen immers op een gelijk niveau gebracht met de kosten voor huurders met ramen die wel bereikbaar zijn.
Hiermee was er duidelijkheid en leek het pleit beslecht.
De uitspraak van het gerechtshof Den Haag
Die duidelijkheid staat nu, slechts anderhalf jaar later, weer ter discussie. Ook het gerechtshof Den Haag kreeg een vraag voorgelegd over het doorberekenen van de kosten van glasbewassing en heeft hierover op 12 november 2013 een uitspraak gedaan (nog niet gepubliceerd). In deze kwestie ging het om seniorenwoningen waarvan de ramen - aldus de huurders - deels onbereikbaar voor hen zelf waren.
Het hof neemt aan dat ramen inderdaad deels onbereikbaar zijn. De huurders zijn van mening dat de kosten van glasbewassing dan geheel voor rekening van de verhuurder moeten komen. De verhuurder is het daar niet mee eens en verwijst naar de hiervoor genoemde uitspraak van het hof Amsterdam en het beleid van de huurcommissie. Het standpunt van de verhuurder komt neer op verdeling van de kosten: de verhuurder betaalt de hoogwerker, de huurder de arbeidskosten van de glazenwasser.
Het hof Den Haag is resoluut en wijkt nadrukkelijk af van de eerdere uitspraak van het hof Amsterdam en het beleid van de huurcommissie. Het hof Den Haag gaat uit van de letterlijke tekst van het Besluit kleine herstellingen en wijst er op dat artikel 7:240 BW bepaalt dat daarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Dat betekent volgens het Hof Den Haag dat de kosten voor het wassen van ramen die niet bereikbaar zijn voor de huurder geheel voor rekening van de verhuurder komen.
Gevolgen van de uitspraak en conclusie
De uitspraak van het hof Den Haag is niet het sluitstuk, maar eerder een heropening van een debat dat gesloten leek na de uitspraak van het hof Amsterdam. Er liggen op dit moment dus twee conflicterende uitspraken van de gerechtshoven Amsterdam en Den Haag. Welk hof heeft gelijk? Slechts de Hoge Raad kan daar antwoord op geven.
Tot het zover is vallen beide interpretaties van het Besluit kleine herstellingen te verdedigen. Daarbij moet wellicht belang worden gehecht aan het feit dat de uitspraak van het hof Amsterdam aansluit bij het beleid van de huurcommissie en in de praktijk tot een eerlijker kostenverdeling tussen de verschillende huurders leidt (ongeacht de bereikbaarheid van hun ramen).
Rogier Goeman