Renovatie tot NOM-woning en de rol van de huurder(sorganisatie)

Bij de realisatie van een nul-op-de-meter-woning (NOM-woning) worden energiebesparende voorzieningen gecombineerd met energieopwekkende voorzieningen, waarbij er naar gestreefd wordt het netto energieverbruik van de woning praktisch tot nul te reduceren. Dit kan door renovatie van bestaande woningen of door het plegen van nieuwbouw. Welke rol spelen de huurder, de huurdersorganisatie en de bewonerscommissie hierbij? Ik zal een en ander hieronder toelichten, waarbij ik een onderscheid maak tussen bestaande bouw en nieuwbouw. 

vbr-rinh5.jpg

Bestaande bouw Toestemming van de (zittende) huurder Op grond van de wet1 moet een huurder zijn medewerking verlenen aan een renovatie (waaronder valt een gedeeltelijke vernieuwing van de woning door een toevoeging of verandering, zoals het aanbrengen van energetische maatregelen in het kader van een EPV), mits de verhuurder de huurder daartoe schriftelijk een redelijk voorstel doet. Gaat het om een renovatie van 10 of meer woningen dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn indien 70% van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet instemt, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat 70% van de huurders heeft ingestemd, de rechter vragen de redelijkheid van het voorstel te beoordelen. Oordeelt de rechter dat het voorstel redelijk is dan moet de weigerachtige huurder alsnog zijn medewerking verlenen aan de uitvoering van de werkzaamheden. Dit geldt ook voor de weigerachtige huurder die de 8-wekentermijn onbenut voorbij laat gaan. Voornoemde regeling is eveneens van toepassing op de renovatie van een woning tot een NOM-woning. Er is bij de behandeling van het wetsvoorstel ‘Energieprestatievergoeding’ door de leden van de PvdA- fractie nog gevraagd aan de minister of een verlaging van dit percentage naar 50% wenselijk is, maar daar zag de minister geen aanleiding voor.

Renovatievoorstel

De verhuurder moet de huurder zoals gezegd schriftelijk een redelijk voorstel doen. De redelijkheid van het voorstel is onder meer afhankelijk van:

  • de aard van de werkzaamheden (bijvoorbeeld gevel-/dakisolatie, zonnepanelen, of andere innovatieve technieken om te komen tot een NOM-woning);
  • de noodzaak van de medewerking van de huurder;
  • de financiële consequenties voor de verhuurder als de huurder niet meewerkt;
  • de financiële consequenties voor de huurder als hij meewerkt (bijvoorbeeld een hogere huurprijs en de hoogte van de EPV;
  • de mogelijkheid van -indien nodig- tijdelijke huisvesting elders;
  • de overige omstandigheden van het geval.

De verhuurder doet er verstandig aan voornoemde aspecten en de redelijkheid daarvan uit te werken in het voorstel aan de huurder. Daarnaast schrijft de wet2 voor dat de verhuurder de huurder specifieke, nader in de wet omschreven, informatie verschaft over de EPV (zoals de gegarandeerde warmtevraag van de woning, het gebruikersgedrag dat hoort bij de hoogte van de energieprestatievergoeding etc.). Ook hieraan zal de verhuurder derhalve aandacht moeten besteden in zijn voorstel.

Zie hiervoor de bijdrage “De informatieplicht van de verhuurder” eerder in deze special.

Financiële consequenties voor de huurder

De financiële consequenties voor de huurder kunnen zoals hierboven reeds opgemerkt tweeledig zijn. Enerzijds biedt de wet3 de verhuurder de mogelijkheid om zijn investeringen (deels) terug te verdienen door de huurprijs te verhogen. De huurverhoging moet in redelijke verhouding staan tot de woningverbetering en de huurprijs mag niet uitkomen boven de maximaal redelijke huur, die wordt bepaald op grond van het puntensysteem uit het woningwaarderingsstelsel (inclusief de eventuele extra punten als gevolg van de woningverbetering). Echter, om te voorkomen dat de huurder dubbel betaalt voor de energieprestatie van de woning, wordt voor woningen die in aanmerking komen voor een EPV een correctie toegepast op het puntensysteem door verlaging van het aantal WWS-punten. Zie hiervoor het artikel “De EPV nader beschouwd” in deze special.

Anderzijds biedt de wet4 de mogelijkheid om een EPV overeen te komen voor de geleverde energie. Het uitgangspunt daarbij is contractvrijheid en het staat de verhuurder en huurder dan ook vrij om de hoogte van de EPV overeen te komen, mits het in het Besluit energieprestatievergoeding huur vastgestelde maximumbedrag niet overschreden wordt. Zij mogen wel een lagere EPV overeenkomen. In het geval een huurder slechts beperkt energie verbruikt, kan de verhuurder er bijvoorbeeld voor kiezen een lagere EPV overeen te komen dan het maximumbedrag. Daarmee zal het voorstel richting de huurder eerder als redelijk worden bestempeld en zal de huurder waarschijnlijk ook eerder instemmen.

Voorts is in de Tweede Kamer op 17 mei jl. een motie aangenomen tot het verplicht opnemen van een woonlastenwaarborg in het Besluit energieprestatievergoeding huur. In de aangenomen motie staat vermeld dat de woonlasten van individuele huurders niet mogen stijgen als gevolg van renovatie tot NOM-woning. Hoe deze woonlastenwaarborg er concreet gaat uitzien is nog niet bekend. Zo is nog niet bekend of verhuurders verplicht worden om met de huurder een woonlastenwaarborg overeen te komen of dat huurders bij de Huurcommissie de hoogte van de EPV kunnen aanvechten met een beroep op de woonlastenwaarborg uit het Besluit. Zodra de uitwerking van de woonlastenwaarborg bekend is, zullen wij u daarover informeren via onze website.

Nieuwbouw en mutatie

Bij nieuwbouwwoningen en na mutatie van een bestaande woning is geen instemming van de huurder vereist voor het aanbrengen van de energiebesparende en energieopwekkende voorzieningen. Immers, het aanbod voor huur van de woning, ziet op de woning inclusief de reeds aangebrachte voorzieningen met een daarbij horende huurprijs en EPV. Het is vervolgens aan de kandidaat-huurder om daar wel of niet mee in te stemmen. Niet instemmen betekent dat de woning aan een ander wordt verhuurd. De hoogte van de huurprijs dient te worden gebaseerd op het puntensysteem uit het woningwaarderingsstelsel, met daarop een correctie, zoals hiervoor in deze special is toegelicht.

 Wet op het overleg huurders verhuurder De Wet op het overleg huurders verhuurder is onverkort van kracht. Alvorens over te kunnen gaan tot een renovatie van een woning tot een NOM-woning zal de verhuurder de huurdersorganisatie en bewonerscommissie dan ook moeten informeren. Tevens hebben de huurdersorganisatie en bewonerscommissie recht op overleg en het geven van een schriftelijk advies aan de verhuurder. Zij hebben geen instemmingsrecht. Een en ander betekent dat de verhuurder zijn plannen op zich kan doorzetten als het advies negatief luidt, mits de verhuurder zijn besluit om het advies naast zich neer te leggen voldoende motiveert. Verifieer altijd of in de samenwerkingsovereenkomst met de huurdersorganisatie geen andersluidende afspraken zijn opgenomen over bijvoorbeeld een vrijwillig overeengekomen instemmingsrecht.

Download het magazine "RIH editie energieprestatievergoeding"


  1. Artikel 7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.
  2. Artikel 4 van het Besluit energieprestatievergoeding huur.
  3. Artikel 7:255 van het Burgerlijk Wetboek.
  4. Artikel 7:237 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek.
Pagina printen:Printen
Relevante nieuwsberichten