Vol verwachting liep ik over het Binnenhof naar het debat over het kooprecht voor huurders, waarvoor ik was uitgenodigd. Het debat werd georganiseerd door Dudok en het kamerlid Betty de Boer (VVD) zou met professor Hugo Priemus de degens kruisen. Over de effecten en de onwenselijkheid van het voorstel was al genoeg geschreven. Als jurist was ik vooral geïnteresseerd in de juridische onderbouwing van dit wetsvoorstel. Het gaat hier tenslotte om een wet die de Staat het recht geeft een inbreuk te maken op eigendomsrechten van de corporatie.
Aan het einde van het debat begreep ik waarom de jurist Donner als minister niet voor dit wetsvoorstel wilde tekenen en dat maar over heeft gelaten aan zijn opvolger, mevrouw Spies. Een wet die je verplicht je woning te verkopen is een inbreuk op het vrij en ongestoord genot van het eigendomsrecht. In ons rechtstelsel wordt het eigendomsrecht als een groot goed beschouwd, zeker door de VVD. De Staat mag daarop niet zomaar een inbreuk maken. Ook niet als het gaat om corporatiewoningen die nou eenmaal eigendom zijn van de woningstichting of woningbouwvereniging.
Het eigendomsrecht is ook goed beschermd in het Europees Verdrag. Kort gezegd komt die regeling erop neer, dat de inbreuk alleen is toegestaan als er sprake is van een redelijke verhouding (fair balance) tussen het algemeen belang en de bescherming van de individuele rechten. Eenvoudig gezegd dient er dus allereerst een zwaarwegend maatschappelijk belang te zijn om een dergelijke vergaande inbreuk op het eigendomsrecht te kunnen rechtvaardigen.
Wat is dan het maatschappelijk belang dat deze inbreuk zou kunnen rechtvaardigen?
Volgens Betty de Boer gaat het om het belang dat iedere huurder een woning zou kunnen kopen, omdat een huurder zo kan sparen voor de toekomst. Maar is dat belang wel voldoende zwaarwegend? Volgens Hugo Priemus staan er nu op Funda ongeveer 11.000 voor huurders betaalbare woningen te koop die zij niet willen kopen. In Rotterdam wordt door Woonbron voor 51% van haar bezit aan de huurders de keuze gegeven die te kopen onder de titel ‘Te Woon’. Maar de huurders hoeven niet zonodig en bovendien kan het soms onverstandig zijn, gelet op de risico’s die de huurder als eigenaar voor zijn kiezen kan krijgen. In Eindhoven werden koopwoningen amper verkocht en er is toen besloten ze maar weer te gaan verhuren. De conclusie was dat 300 woningcorporaties nu al op de een of andere manier woningen te koop aanbieden, waarvoor nauwelijks een markt is.
Waarom moeten woningcorporaties dan maar liefst 75% van hun woningen aan de huurders te koop aanbieden?
De Boer kwam er niet goed uit en zei dat het percentage nog wel onderhandelbaar was. Koehandel dus! Maar koehandel leidt niet tot een zwaarwegend maatschappelijk belang. Daarna komt de vraag of er sprake is van een “fair balance” tussen dat maatschappelijk belang en de lasten die dit voorstel meebrengt voor de woningcorporaties. Daarover weten we pas meer als het wetsvoorstel openbaar is gemaakt. De juridische onderbouwing van dit voorstel lijkt nu ondoordacht. Dat is jammer voor de voorstanders, want als er geen juridische basis is, zal de wet vroeg of laat bij de rechter stranden.
‘Het valt te hopen dat Donner in zijn nieuwe functie als vice-voorzitter van de Raad van State de regering zal adviseren met dit plan te stoppen’, dacht ik toen ik door de kou terug liep naar mijn auto.
Voor meer informatie over dit artikel kunt u contact opnemen met de heer mr. M.R. de Boer.
Dit artikel is tevens geplaats op CorporatieNL. De specialisten van VBTM schrijven regelmatig artikelen voor deze webiste.