Corporaties verkopen regelmatig huurwoningen uit hun bezit. Niet zelden vindt deze verkoop plaats aan zittende huurders. Corporaties kennen de woningen en hun specifieke gebreken niet altijd. De huurders bewonen de woning en kennen de staat van de woningen daarom vaak beter dan de corporatie. Corporaties mogen de risico’s van mogelijke verborgen gebreken dan ook neerleggen bij de koper.
De wet stelt dat een zaak, zoals een woning, bij verkoop aan de overeenkomst dient te beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien deze niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag in ieder geval verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn.
Wat onder normaal gebruik dient te worden verstaan, zal van geval tot geval verschillen. In ieder geval is door de Hoge Raad uitgemaakt dat het niet voldoen van een woning aan de voorschriften van het Bouwbesluit automatisch betekent dat een woning niet voldoet aan de overeenkomst. Een koper mag verwachten dat een woning voldoet aan het (destijds geldende) Bouwbesluit.
Zeker bij oudere huurwoningen is het niet uitgesloten dat een aantal werkzaamheden bij een verbouwing jaren geleden niet geheel conform het Bouwbesluit zijn uitgevoerd. Hierbij valt te denken aan het niet in acht nemen van normen van geluidsisolatie, het niet aanvragen van een (bouw)vergunning of het niet voldoen aan constructieve berekeningen. Zelfs wanneer deze gebreken het normaal gebruik als woning niet in de weg staan, kan er toch sprake zijn van non-conformiteit.
De wetgeving op dit punt is van regelend recht , hetgeen inhoudt dat een corporatie als verkoper in het koopcontact mag afwijken van deze bepalingen. Daarbij dient een regeling te worden opgenomen waaruit blijkt dat de koper de woning zelf reeds geruime tijd bewoont en deze dan ook koopt in de staat waarin deze zich bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. De redactie hiervan is maatwerk, maar het opnemen van een dergelijke bepaling kan de corporatie veel problemen en schadeclaims besparen.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met de heer mr. F.J.E. Mollema.