Regelmatig werken woningcorporaties samen met zorgorganisaties bij het ontwikkelen en realiseren van vastgoed voor wonen en zorg. De zorgorganisatie heeft wensen voor de nieuwbouw van haar vastgoed en de woningcorporatie heeft de kennis en expertise om de zorgorganisatie te begeleiden bij het ontwikkelen en bouwen van vastgoed. In de praktijk blijkt die samenwerking echter niet altijd succesvol. Regelmatig komt het voor dat een project wordt gestaakt omdat de financiële kaders voor de woningcorporatie of de zorgorganisatie veranderen. Tussen partijen ontstaat dan een geschil over de reeds gemaakte kosten. Ook kan een zorgorganisatie door wijzigingen in regelgeving genoodzaakt zijn aanpassingen door te voeren in het ontwerp. Maar wie draagt de extra kosten daarvan? Hoe maak je goede afspraken en voorkom je conflicten in die samenwerking?
Samenwerking of realisatieovereenkomst
Het is aan te bevelen dat de corporatie en de zorgorganisatie al in een vroeg stadium afspraken maken over hun samenwerking. Dit wordt geregeld in een samenwerkings- of een realisatieovereenkomst. Maar wat regel je dan in zo’n overeenkomst?
Het bouwplan
Wanneer partijen in gesprek gaan bestaat er vaak al overeenstemming over de hoofdlijnen van de invulling van het plangebied. Partijen komen samen tot een invulling in een overeenkomst. Verder zullen zij af moeten spreken voor wiens rekening en risico het bouwplan dan wel de verschillende onderdelen van het bouwplan worden gerealiseerd. Wordt gekozen voor huur of voor koop?
Betrokkenheid zorgorganisatie bij het ontwerp
De mate van betrokkenheid van de zorgorganisatie is sterk afhankelijk van de vraag wie uiteindelijk eigenaar wordt van het gebouw. Wordt de zorgorganisatie uiteindelijk eigenaar van het gebouw, dan zal haar invloed veel groter zijn dan wanneer de corporatie eigenaar wordt en de zorgorganisatie het gebouw slechts huurt. Voor de verhuurder van het gebouw zullen immers de beheeraspecten in de ontwerpfase zwaar mee wegen omdat de eigenaar daarvan de gevolgen zal ondervinden. Een zorgorganisatie heeft vaak kennis van specifieke regelgeving die van toepassing is op haar gebouwen. Het is van belang dat zij daarover in de ontwerpfase meedenkt en daarvoor ook de verantwoordelijkheid draagt In de realisatieovereenkomst worden dan ook per fase zo helder mogelijk afspraken gemaakt over de besluitvorming. Pas na goedkeuring van een bepaalde fase in het proces kan een start worden gemaakt met de volgende fase.
Dit voorkomt het risico dat tijdens de realisatie kostbare wijzigingen moeten worden doorgevoerd die in de ontwerpfase over het hoofd zijn gezien.
Beheer en exploitatie
In de overeenkomst spreken partijen af welke onderdelen van het project worden verkocht en welke worden verhuurd. Ook kunnen er andere juridische constructies worden gekozen, zoals een recht van opstal of van erfpacht. De financiële gevolgen van de keuze voor koop of huur zal inzichtelijk gemaakt moeten worden. Voor zover huur- en koopprijzen niet vaststaan is het aan te bevelen in de overeenkomst op te nemen hoe de huur- en koopprijzen zullen worden bepaald. Vaak wordt de huurprijs gekoppeld aan de stichtingskosten. Voor de eigenaar ontstaat dan echter het risico dat de huurder kiest voor goedkopere oplossingen tijdens de bouw, die in de beheerfase juist kostbaarder zijn voor de eigenaar. Wat is bijvoorbeeld de invloed van wijzigingen in de ontwerpfase op de kosten. Wanneer het de bedoeling van partijen is een deel van het project te verhuren, bevat de overeenkomst ook al uitgangspunten op basis waarvan uiteindelijk een huurovereenkomst zal worden gesloten.
Beëindiging
Niet zelden gaan partijen met elkaar in zee voor de realisatie van een project maar zijn ze gedwongen tussentijds afscheid te nemen. Het kan zijn dat financieringsregels voor de zorgorganisatie of voor de woningcorporatie worden gewijzigd en dat die wijzigingen ertoe leiden dat het project financieel niet langer haalbaar is. In de overeenkomst dienen afspraken te worden gemaakt over de wijze waarop het project kan worden beëindigd en de kosten die dan moeten worden vergoed. Bij een dergelijke regeling wordt meestal een onderscheid gemaakt tussen de kosten die betaald moeten worden wanneer partijen in de ontwerpfase niet tot elkaar komen en de kosten die afgerekend moeten worden wanneer er een opdracht is verstrekt aan de aannemer.
Meer weten?
De realisatieovereenkomst is slechts een van de vele bouwcontracten. Wilt u meer weten over bouwcontracten? Over de juridische kanten van het bouwproces hebben mr. Sander Engels en mr. Marco de Boer van VBTM Advocaten in opdracht van SDU het Praktijkboek Bouwcontracten geschreven. Dit boek is geschreven voor niet juristen en kwam tot stand met begeleiding door een werkgroep onder leiding van Aedes en samengesteld mensen die werken in de bouwpraktijk. Hiervan is zojuist de tweede druk verschenen, waarin ook aandacht wordt besteed aan de juridische gevolgen van de economische crisis op vastgoedprojecten.
Het Praktijkboek Bouwcontracten is via VBTM Advocaten met een aantrekkelijke korting te bestellen. U kunt wanneer u dit boek wenst te ontvangen, een e-mail sturen aan info@vbtm.nl.
Marco de Boer
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.