Vanwege de scheiding van wonen en zorg kan bij eigenaren van gebouwen de behoefte ontstaan aan flexibel gebruik. Dat signaal ontvangen wij regelmatig uit de markt. Flexibel gebruik van gebouwen is echter niet zonder meer mogelijk. Het flexibele gebruik van gebouwen kan beperkt worden door bepalingen in het Bouwbesluit 2012.
Bouwbesluit 2012
In het Bouwbesluit 2012 (hierna: “het Bouwbesluit”) zijn de bouwtechnische regels vastgelegd waaraan gebouwen moeten voldoen. Het gaat onder andere om regels met betrekking tot (brand)veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en installaties. Ook geeft het Bouwbesluit regels omtrent het doen van een gebruiksmelding en een sloopmelding.
Gebruiksfuncties
Het Bouwbesluit benadert gebouwen vanuit een aantal gebruiksfuncties. De voor dit artikel meest relevante gebruiksfuncties zijn de ‘woonfunctie’ en de ‘gezondheidszorgfunctie’. Onder de ‘woonfunctie’ wordt in ieder geval begrepen de traditionele woonvormen zoals de eengezinswoning en de flat/portiekwoning. Aan de woonfunctie kan ook een component ‘zorg’ worden verbonden. Het Bouwbesluit spreekt dan over ‘wonen voor zorg’. Het gaat dan volgens de toelichting op het Bouwbesluit om “een woonfunctie waarbij aan de bewoners professionele zorg wordt verleend met een vanuit het zorgaanbod georganiseerde koppeling tussen wonen en zorg in een daarvoor bestemde en uitgeruste woonfunctie”. Dat wil zeggen zorgclusterwoningen of groepszorgwoningen waarin professionele zorg wordt verleend, in de regel op grond van de AWBZ of de WMO. Met ‘wonen voor zorg’ wordt volgens de toelichting niet mantelzorg bedoeld. Daarnaast kent het Bouwbesluit ook een ‘woonfunctie voor kamergewijze verhuur’. Daarvan is sprake in geval van een niet-gemeenschappelijk deel van een woonfunctie waarin zich vijf of meer niet-zelfstandige wooneenheden bevinden die bestemd zijn voor afzonderlijke bewoning. Een woonfunctie voor zorg kan gelijktijdig een woonfunctie voor kamergewijze verhuur zijn. Een klassiek voorbeeld daarvan is het verzorgingstehuis. Onder de ‘gezondheidszorgfunctie’ wordt begrepen een gebruiksfunctie voor medisch onderzoek, verpleging, verzorging of behandeling. Het gaat hier blijkens de toelichting op het Bouwbesluit bijvoorbeeld om ruimten voor de behandeling of verpleging van patiënten in een ziekenhuis, een verzorgingstehuis, een verpleeghuis of een psychiatrische inrichting. Hieronder vallen volgens de toelichting ook een medisch centrum, een polikliniek en een praktijkruimte voor een huisarts, een fysiotherapeut of een tandarts.
Niveaus van regelgeving
Het Bouwbesluit kent drie niveaus van regels waaraan de gebruiksfuncties moeten voldoen, te weten regels die gelden voor 1) bestaande bouw, 2) nieuwbouw en 3) verbouw. Voor alle bestaande gebouwen gelden de regels die in het Bouwbesluit worden gesteld aan ‘bestaande bouw’ als ondergrens. Indien voor de realisatie van een gebouw een bouwomgevingsvergunning wordt aangevraagd, dan zal het bouwplan in de regel moeten voldoen aan de regels die gelden voor nieuwbouw. In geval van een verbouwing worden in het Bouwbesluit meerdere uitzonderingen daarop gemaakt. In veel gevallen gelden dan de regels voor ‘het rechtens verkregen niveau’. Voor het rechtens verkregen niveau moet worden gekeken naar de voorschriften en de vergunning(en) die op de oorspronkelijke oprichting van het gebouw en op eventuele latere verbouwingen van toepassing waren.
Werking Bouwbesluit; een voorbeeld
Met behulp van de gebruiksfuncties en het niveau van de regels kan in het Bouwbesluit worden terug gevonden aan welke regels een gebouw moet voldoen. Dat systeem brengt met zich dat indien een bepaalde gebruiksfunctie wijzigt, ook de regels die daarop van toepassing zijn kunnen wijzigen. Ter toelichting een eenvoudig voorbeeld. Een toegelaten instelling is eigenaar van een verzorgingstehuis. Dat verzorgingstehuis moet gekwalificeerd worden als ‘gezondheidszorgfunctie’. Als gevolg van de scheiding van wonen en zorg wil de toegelaten instelling het gebruik van het gebouw wijzigen. Het is de bedoeling zelfstandige woningen te realiseren waarin zo nodig ook zorg geleverd kan worden. De functie van het gebouw verandert daarmee van ‘gezondheidszorgfunctie’ in ‘woonfunctie’. In het Bouwbesluit wordt voor de gezondheidszorgfunctie niet een opstelplaats voor een aanrecht en een kooktoestel voorgeschreven. Dat is wel het geval voor de woonfunctie. Een wijziging van gebruiksfunctie heeft dus in dit voorbeeld onder andere tot gevolg dat de toegelaten instelling in iedere zelfstandige woning dergelijke opstelplaatsen moet aanbrengen. Of en welke wijzigingen aangebracht moeten worden, kan van geval tot geval verschillen en zal dan ook voor iedere concrete situatie apart onderzocht moeten worden.
Risico’s
Onderzoek naar eventuele noodzakelijke wijzigingen is van belang aangezien eigenaren ervoor moeten zorgen dat hun gebouwen voldoen aan de regels van het Bouwbesluit. Er zijn namelijk nogal wat risico’s en gevolgen verbonden aan het niet voldoen aan deze regels.
Ten eerste bestaat de kans dat benodigde vergunningen niet kunnen worden verleend, bijvoorbeeld de bouwomgevingsvergunning of de omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik die nodig is indien aan meer dan 10 personen in het kader van verzorging nachtverblijf wordt verschaft. Beide kunnen niet worden verleend indien het bouwplan of het gebouw niet voldoet aan de regels in het Bouwbesluit.
Daarnaast geldt dat ieder bestaand gebouw aan de regels in het Bouwbesluit moet voldoen. Indien niet aan de regels voldaan wordt, is de eigenaar in overtreding. Het bevoegd gezag - meestal de gemeente - kan deze overtreding zo nodig op kosten van de eigenaar ongedaan laten maken of - in het uiterste geval - het bouwwerk laten sluiten. Ook vanwege dit risico van handhaving is het van groot belang aan de regels van het Bouwbesluit te voldoen.
Tot slot kan een eigenaar aansprakelijk zijn indien zijn gebouw niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn indien bij een brand achteraf geconstateerd zou worden dat het gebouw niet voldeed aan de daarvoor geldende regels. Dit is - naast de imagoschade die de eigenaar in zo’n geval zou lijden - een aanzienlijk risico voor een gebouweigenaar. Zeker in het geval er onderdak wordt geboden aan hulpbehoevende personen.
Conclusie
De regels in het Bouwbesluit kunnen dus in de weg staan aan flexibel gebruik van een gebouw. Indien wordt overwogen om een gebruiksfunctie van een gebouw te wijzigen, is het vanwege de bovenomschreven risico’s van belang om te (laten) onderzoeken welke gevolgen dit heeft voor de regels die van toepassing zijn en of er naar aanleiding daarvan bouwtechnische aanpassingen uitgevoerd moeten worden.
Pieter Kok en Floris Mollema
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.