De hoofdregel in de wet is dat een huurovereenkomst met betrekking tot een woning, in het geval de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen, slechts door de rechter ontbonden kan worden. Een uitzondering op deze hoofdregel is dat de verhuurder de huurovereenkomst zelf kan ontbinden door middel van een brief (artikel 7:231 BW). Dit kan bijvoorbeeld wanneer een woning op bevel van de burgemeester is gesloten. Dat is bijvoorbeeld mogelijk in het geval dat er sprake is van een drugspand (artikel 13b Opiumwet).
Uitspraak
Het hof ’s-Hertogenbosch liet zich in de uitspraak van 24 januari 2012 (LJN BV1717) uit over een kwestie waarin de verhuurder in een kort geding de ontruiming van een woning had gevorderd. In de woning van de huurders waren soft- en harddrugs aangetroffen, reden waarom de burgemeester een sluitingsbevel had afgegeven. De verhuurder had daarop zelf de huur ontbonden, maar de huurders weigerden de woning te verlaten. In een kort geding wees de kantonrechter de vordering van de verhuurder toe. Tegen het toewijzende vonnis gingen de huurders in hoger beroep.
In hoger beroep
Het hof oordeelde dat de kantonrechter het ontruimingsvonnis terecht heeft gewezen. Het hof overwoog daartoe, dat de bevoegdheid van de verhuurder om buitengerechtelijk te ontbinden onmiddellijk geldt. Het is dus niet vereist dat het bevel tot sluiting van de burgemeester onherroepelijk is geworden. Ook oordeelde het hof dat de verhuurder, gezien het geschetste wettelijke kader, voldoende spoedeisend belang had om een kort geding te starten. Dat de gevorderde ontruiming ingrijpend is voor de huurders, speelt een rol bij de belangenafweging, maar staat volgens het hof aan toewijzing daarvan niet in de weg.
Schadeclaim
Interessant voor verhuurders is zeker ook de nadrukkelijke overweging van het hof dat in het geval (in een bestuursrechtelijke procedure) het sluitingsbevel wordt vernietigd, de huurder zich voor een aanspraak op schadevergoeding in eerste instantie tot de burgemeester zal moeten wenden (op grond van onrechtmatigheid). Hieruit volgt dat in zo’n geval (dus ook met terugwerkende kracht) de rechtmatigheid van de schriftelijke ontbinding door de verhuurder behouden blijft, waardoor een schadeclaim tegen de verhuurder in beginsel geen rechtsgrond zal hebben.
Voor meer informatie over dit artikel kunt u contact opnemen met mevrouw mr. M.A.M. Arends-Deurenberg.
Dit artikel is tevens geplaats op CorporatieNL. De specialisten van VBTM schrijven regelmatig artikelen voor deze webiste.