Alle flats en appartementencomplexen hebben gemeenschappelijke ruimtes zoals de entreehal, liften, binnentuinen en galerijen. Huurders delen die ruimtes en moeten er (samen) voor zorgen dat de ruimtes voor alle bewoners, bezoekers en hulpdiensten toegankelijk zijn en dat er gebruik van kan worden gemaakt. Dat klinkt logisch maar de praktijk laat niet zelden een ander beeld zien. Sommige bewoners beschouwen de gemeenschappelijke ruimtes namelijk als een verlengstuk van hun woning en plaatsen er bijvoorbeeld fietsen, scootmobiels, planten, bankjes, en vuilniszakken. De vraag is of de verhuurder hier tegen kan optreden.
Gebruik gemeenschappelijke ruimtes
Sommige huurders vinden het gezellig om de galerij (voor hun deur) aan te kleden met wat planten, tuinkabouters, een bankje of andere spullen. Ja, dat is ook gezellig en het zal de leefbaarheid en sociale binding wellicht ten goede komen. Maar er zijn ook huurders die hun fiets of kinderwagen voor de deur willen plaatsen, want anders wordt die misschien gestolen. En dan hebben we het nog niet over de huurder die meent dat hij de vuilniszakken en ander afval op de galerij mag zetten, want ja het is snertweer en bovendien heeft hij geen zin om helemaal naar de container te lopen die – inderdaad – buiten staat. Kortom, zoveel mensen zoveel wensen (en zoveel meningen). Voor dat je het weet staat de galerij, of een ander deel van de gemeenschappelijke ruimte, vol met van alles en nog wat. Geen probleem voor een aantal huurders. Maar wat als je minder goed te been bent, of je probeert als ambulancemedewerker met spoed een hartpatiënt te bereiken en je moet eerst een ware hindernisbaan nemen om toegang te krijgen tot de woning? Dan is het toch is toch echt wat minder gezellig. En er zijn ook huurders die zich aan de uitstalling van de ander storen. Anders gezegd: zij ervaren het als een vorm van hinder of overlast, omdat zij hun eigen deur niet meer normaal kunnen bereiken, en soms ook een (levens)gevaarlijke situaties kan ontstaan.
Verbod plaatsing gemeenschappelijke ruimtes
Niet voor niets hameren steeds meer verhuurders er op dat de gemeenschappelijke ruimtes niet mogen worden gebruikt als opslagruimte, tijdelijke stalling van fietsen, scootmobiels, kinderwagens en dergelijke. In de huurovereenkomst zijn dan ook vaak bepalingen te vinden die zien op het voorkomen van deze overlast door het verbod op het plaatsen van allerlei goederen op en in de gemeenschappelijke ruimtes. Deze bepalingen zijn niet bedoeld als betutteling of om huurders te plagen, maar zijn bedoeld om het complex voor iedereen leefbaar en veilig te houden. Van de verhuurder mag ook worden verlangd dat hij daarop toeziet en desnoods (rechts)maatregelen treft als er sprake is van overlast of hinder. De maatregelen zullen in eerste instantie zien op de handhaving en dus op het benaderen van de huurders die de regels niet naleven. Is er een huismeester of een wijkbeheerder dan zullen zij meestal de betreffende huurder kunnen aanspreken, gevolgd door een schriftelijk verzoek en uiteindelijk, als de huurder dan nog geen gehoor geeft, een sommatie om de huurder te wijzen op zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen. Wat als de huurder desondanks niet bereid is om bijvoorbeeld zijn bankje weg te halen van de galerij? Wat als er feitelijk al jarenlang niet of nauwelijks is opgetreden door de verhuurder, maar het nu echt de spuigaten uitloopt? En, waarom moet de huurder nu ineens zijn bankje weghalen, terwijl de huurder van 7 hoog zijn konijnenhok wel mag laten staan? Lastige vragen die vaak leiden tot eindeloze discussies met huurders. Verhuurders die dat zat zijn, hoeven echter niet machteloos toe te kijken. De kantonrechter in Den Haag (28 februari 2012, (nog) niet gepubliceerd) had begrip voor het ‘doorpakken‘ van een verhuurder nadat een huurder halsstarrig bleef weigeren zijn spullen van de galerij te halen.
Wat zegt de rechter er van?
In deze zaak ging het om 3 complexen waar jarenlang het plaatsen van goederen zoals bankjes, tuinattributen, konijnenhokken en dergelijke werd gedoogd. Verhuurder wilde echter paal en perk stellen aan de wildgroei van allerlei spullen op de galerijen en maakte nieuw beleid dat er op zag dat alle goederen/eigendommen van de galerijen werden verwijderd. De huurders kregen een redelijke tijd om zich aan te passen aan het beleid en de verhuurder had aangeboden om 2 hangbakken onder het keukenraam te bevestigen, die de huurders met planten/bloemen konden opvullen, waarvoor de huurders bovendien van verhuurder een cadeaubon hadden gekregen. Eén huurder weigerde zijn medewerkingen en na vruchteloze pogingen van verhuurder om tot een oplossing te komen, volgde uiteindelijk een procedure. Voor de rechter was het duidelijk, mede aan de hand van foto’s van de ‘oude’ situatie, dat de toegang in een noodgeval voor de brandweer, politie en hulpdiensten werd belemmerd. Dit vormde overlast, zo stelde de rechter. Verder meende de kantonrechter dat de verhuurder de plicht heeft die overlast voor andere huurders te beperken, terwijl de huurders verplicht zijn zich als goed huurder te gedragen en daarmee ook verplicht zijn om de gemeenschappelijke ruimtes voor medehuurders, brandweer, politie en hulpdiensten toegankelijk te houden. Daarnaast oordeelde de rechter dat verhuurder belang heeft bij een makkelijk uitvoerbaar beleid, waarbij zij niets steeds een discussie krijgt wat wel en niet de doorgang belemmert. Van de verhuurder kan immers niet worden verwacht dat zij bij ieder voorwerp nagaat of dat wel of niet op de galerij mag worden geplaatst. Tot slot meende de kantonrechter dat de verhuurder ook belang heeft bij een net aanzien van het complex. De rechter verklaarde daarop voor recht dat het plaatsen van persoonlijke eigendommen van welke aard dan ook, of het handelen door huurder in strijd met het beleid van verhuurder, niet goed huurderschap oplevert. De huurder werd dan ook veroordeeld om zijn spullen te verwijderen.
Conclusie
Kortom, het is mogelijk om gemeenschappelijke ruimtes toegankelijk te krijgen en te houden. Deze uitspraak geldt niet slechts voor de galerij, maar kan als voorbeeld dienen voor andere gemeenschappelijke ruimtes die gebruikt worden voor de stalling van spullen, of het plaatsen van afval. Wil de verhuurder daar vanaf, dan zal hij eerst een eenduidig, duidelijk, beleid moeten hebben dat kenbaar is gemaakt aan de huurders, én dat daadwerkelijk wordt gehandhaafd. Huurders die zich niet aan het beleid houden handelen in strijd met hun verplichtingen en gedragen zich niet zoals van een goed huurder mag worden verwacht. De huurders die hardnekkig weigeren zich aan het beleid te houden zullen uiteindelijk oog in oog komen te staan met de rechter. Minder gezellig.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Gabriëlle Gijsberts.
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.