Appartementencomplexen bestaan soms uit ondergelegen winkels en bovengelegen appartementen. Bij de hoofdsplitsing ontstaan meestal twee appartementsrechten, één appartementsrecht omvattende de appartementen en één die op de winkels betrekking heeft. Beide appartementsrechten worden meestal direct weer ondergesplitst om de appartementen en winkels ofwel onmiddellijk dan wel later te kunnen verkopen. Er ontstaan dan twee nieuwe VvE’s , twee ‘ondersplits-verenigingen van eigenaren’. Deze zijn weer vertegenwoordigd in de hoofdvereniging van eigenaren. Indien er in deze hoofdvereniging slechts twee stemgerechtigde leden zijn met een gelijke stem dan bestaat de kans dat bij tegengestelde opvattingen geen besluitvorming tot stand komt. De vraag welk juridisch traject dan gevolgd kan worden, blijkt uit een recentelijk door de Rechtbank Zeeland-West Brabant gewezen uitspraak.
De appartementseigenaar van de winkels stemt tijdens de vergadering niet in met de voorgestelde begroting en de voorgestelde door hem te betalen bijdrage. Hij voert aan dat hij zelf het onderhoud van de winkels verzorgt en om deze reden niet kan instemmen met de begroting nu zijn bijdrage mede ziet op het uitvoeren van groot onderhoud aan de woningen. Daarnaast heeft de appartementseigenaar van de winkels een eigen opstalverzekering gesloten. Reden om niet te willen bijdragen aan de premie van de opstalverzekering die het bestuur van de VvE voor het gehele complex had afgesloten. Tenslotte vindt de eigenaar de bijdrage aan de beheerkosten te hoog, aangezien in het voorgaande jaar niet is vergaderd en er geen stukken zijn aangeleverd. Doordat niet ingestemd wordt met de begroting kan noodzakelijk achterstallig onderhoud aan de woningen niet uitgevoerd worden.
De andere appartementsgerechtigde, de ondervereniging van de woonappartementen, kan zich met deze opstelling – gelet op de hieruit voortvloeiende gevolgen – niet verenigen en stapt naar de kantonrechter. Zij verzoekt op grond van artikel 2:15 BW vernietiging van de afwijzende besluiten, genomen in de gehouden vergadering van de VvE. Deze besluiten zijn volgens haar in strijd met de redelijkheid en billijkheid nu de appartementseigenaar van de winkels zonder enige grond de medewerking weigert te verlenen aan de vaststelling van de begroting. Aangezien vernietiging van de afwijzende besluiten nog niet tot het gewenste doel leidt (er is dan immers nog steeds geen besluit), wordt de kantonrechter tevens verzocht om een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW af te geven.
Het indienen van een verzoek tot vernietiging van een besluit van de VvE bij de kantonrechter moet geschieden binnen een maand nadat de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen. In deze zaak is het verzoek tot vernietiging van het besluit tijdig ingediend, zodat de kantonrechter zich ontvankelijk verklaart om het verzoek in behandeling te nemen.
Tijdens de behandeling van de zaak voert de appartementseigenaar van de winkels aan dat als de voorgestelde eigen bijdrage aangepast zou worden (een lager bedrag) hij dan wel kan instemmen met de jaarlijkse eigen bijdrage. Uiteraard ontkomt deze er niet helemaal aan om bij te dragen aan de onderhoud van zaken die gemeenschappelijk zijn (bijvoorbeeld het dak).
De kantonrechter oordeelt vervolgens dat niet is gebleken – gelet op de onderliggende stukken en hetgeen partijen hebben aangevoerd – dat de appartementseigenaar van de winkels zonder redelijke grond – gelet op de door deze aangevoerde argumenten – weigert zijn medewerking te verlenen aan de vaststelling van de begroting en daarmee in strijd heeft gehandeld met de redelijkheid en billijkheid.
De kantonrechter wijst vervolgens het verzoek van de ondervereniging van de woonappartementen om de genomen (afwijzende) besluiten in de vergadering van Vve te vernietigen af. Verder oordeelt de kantonrechter dat gelet op deze afwijzing, er tevens geen reden is om de verzochte machtiging te verlenen.
Nu valt wellicht op deze uitspraak nog wel inhoudelijk wat af te dingen. Zo wordt een opstalverzekering bijvoorbeeld vrijwel altijd voor het gehele complex afgesloten en moet eenieder meebetalen, doch deze uitspraak geeft wel inzicht in wat de juridische mogelijkheden zijn indien een patstelling in de besluitvorming binnen de VvE dreigt te ontstaan.
Voor meer informatie kunt u terecht bij mr. Poppe Merkus.