Wanneer een huurder van een 290-bedrijfsruimte, bijvoorbeeld winkelruimte, geconfronteerd wordt met een opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder, dan kan deze huurder aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op grond van de wet (artikel 7:297 BW). De wet geeft echter geen uitsluitsel over de maatstaven aan de hand waarvan deze kosten kunnen worden begroot. Voor een verhuurder kan het echter van belang zijn om deze inschatting wel te maken teneinde een kosten-batenanalyse te kunnen maken voordat de huurovereenkomst wordt opgezegd. In dit artikel wordt op basis van de jurisprudentie een aantal aanknopingspunten gegeven voor het bepalen van de hoogte van deze tegemoetkoming.
Juridisch kader
Wanneer de kantonrechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijst, dan kan hij daarbij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet voldoen als tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Hierbij maakt het niet uit op welke beëindigingsgrond de vordering wordt toegewezen. Zelfs wanneer er sprake is van een opzegging op grond van slechte bedrijfsvoering, kan een tegemoetkoming worden toegewezen. De vaststelling van de tegemoetkoming zal altijd plaatsvinden op basis van een schatting, omdat de kosten voor de verhuis- en inrichtingskosten op dat moment nog niet zijn gemaakt. In de meeste gevallen zal de rechter daarom een deskundige aanwijzen om vast te stellen wat de te verwachten kosten zijn. Indien later blijkt dat de huurder toch meer of minder kosten heeft gemaakt, kan hierop niet worden teruggekomen.
Verhuis- en inrichtingskosten
Zoals gezegd ziet de wet op een tegemoetkoming in de vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten. Er is geen ruimte voor een vergoeding van andere kosten of schade. Het is daarom van belang om te bepalen welke kosten onder de verhuis- en inrichtingskosten vallen. Algemeen wordt aangenomen dat onder de verhuiskosten de directe verhuiskosten vallen, zoals bijvoorbeeld de huur van een verhuiswagen, maar ook de kosten die de huurder moet maken voor de in het kader van de verhuizing gemaakte advertentiekosten.
Welke kosten onder de inrichtingskosten vallen ins minder eenvoudig vast te stellen. Het gaat in ieder geval om de kosten van de inrichting van het nieuwe bedrijfspand, zoals bijvoorbeeld de kosten van vloerbedekking en behang, maar ook kosten voor displays, vitrines, toonbanken en kassa’s. Daarnaast kunnen ook kosten voor bouwkundige ingrepen in het nieuwe bedrijfspand in rekening worden gebracht. De kosten van al deze ingrepen kunnen op basis van offertes worden ingebracht in de procedure om zo een inschatting te kunnen maken van de kosten. Hierbij moet wel worden bedacht dat de restantwaarde van de oude inrichting in mindering kan worden gebracht op de kosten voor de nieuwe inrichting.
Tegemoetkoming
De wet spreekt slechts over een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De verhuurder is dan ook niet verplicht om alle kosten die in dat verband gemaakt worden te vergoeden. De rechter bepaalt in welke mate de kosten voor vergoeding in aanmerking komen. Hierbij zal de rechter alle omstandigheden die in dat specifieke geval spelen in zijn oordeel meenemen. Zo zal de rechter bij de vaststelling van de tegemoetkoming onder andere rekening houden met de grond waarop de huurovereenkomst is beëindigd. Wanneer is opgezegd vanwege een onbehoorlijke bedrijfsvoering dan kan de tegemoetkoming lager uitvallen dan wanneer sprake is van dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld omdat de verhuurder het gehuurde wil herontwikkelen. Daarnaast zal de rechter kijken hoe lang de huurder al in het pand zit en hoe de verhuurder zich heeft gedragen voorafgaand aan de huuropzegging.
Het bedrag dat aan tegemoetkoming wordt toegekend kan overigens flink oplopen. Zo oordeelde een kantonrechter in een uitspraak over de verhuizing van een supermarktexploitant dat een vergoeding van € 105.000,-- als redelijk kon worden beschouwd.
Gevolg verhuurder
Voor een verhuurder is het van belang om vooraf in te schatten wat het gaat kosten om de huurovereenkomst met zijn huurder te beëindigen. Er zijn behoorlijk wat uiteenlopende uitspraken zodat het moeilijk van tevoren in te schatten is hoe hoog de vergoeding zal zijn die de rechter zal toekennen. Het advies is dan ook altijd om eerst te proberen zelf overeenstemming te bereiken met de huurder zodat deze de huurovereenkomst vrijwillig beëindigt. Wanneer dit niet lukt, kan het verstandig zijn het proces van de huurbeëindiging ruim van te voren in te zetten. Hierdoor kan de huurder al langere tijd rekening houden met het feit dat de huur zal worden beëindigd. De huurder zal hierdoor geen onnodige investeringen meer doen in het pand dat hij binnenkort zal moeten verlaten. Dit correcte gedrag van de verhuurder kan een rol spelen bij het vaststellen van de hoogte van de tegemoetkoming door de rechter.
Floris Mollema
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.