In zijn bericht van 26 februari 2016 lichtte mijn collega Jos van den Mosselaar enkele punten toe uit de circulaire van de minister over het huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 t/m 30 juni 2017. Hij liet weten dat verhuurders dit jaar weer de mogelijkheid hebben om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor hun sociale huurwoningen, maar maakte daarbij de belangrijke kanttekening dat het nog wel afwachten was of de verhuurders tijdig zouden kunnen beschikken over de daarvoor benodigde inkomensverklaringen. Dit, als gevolg van een uitspraak van de Raad van State van begin februari 2016, waarin werd geoordeeld dat een wettelijke basis ontbrak voor het verstrekken van inkomensverklaringen door de Belastingdienst aan verhuurders.
Update inkomensafhankelijke huurverhoging en de huursomstijging
Wettelijke basis voor gegevensverstrekking door Belastingdienst
Het goede nieuws is dat die wettelijke basis er inmiddels is. De Wet gegevensverstrekking Belastingdienst is deze week door de Eerste Kamer aangenomen. Zodra het web portaal van de Belastingdienst weer open gaat op 1 april 2016 kunnen verhuurders die in februari een inlogcode hebben opgevraagd en verkregen, dan ook inkomensverklaringen opvragen. Die moeten zoals bekend worden toegevoegd aan het huurverhogingsvoorstel dat ziet op een inkomensafhankelijke huurverhoging. Een inkomensafhankelijke huurverhoging is een verhoging van meer dan 2,1% en maximaal 2,6% (voor inkomens van € 34.678,= t/m € 44.630,=) respectievelijk 4,6% (voor inkomens boven € 44.360,=).
Betekent een en ander dat verhuurders nu dus zonder verdere problemen een inkomensafhankelijke huurverhoging kunnen doorvoeren voor de hogere inkomens per 1 juli 2016? Ja en nee.
Maximale huursomstijging 2016
Ja, want verhuurders zijn bevoegd om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren aan de hogere inkomens op basis van nog te verkrijgen inkomensverklaringen. Nee, omdat nog onduidelijk is of een inkomensafhankelijke huurverhoging ook past binnen de maximale huursomstijging per 1 juli 2016. Dit hangt af van inwerkingtreding van het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt. De minister heeft in zijn circulaire aangegeven dat op 1 juli 2016 een maximale huursomstijging van (slechts) 1% zal gelden, indien het wetsvoorstel tijdig wordt aangenomen. Dit betekent dat de gemiddelde huurprijs van zelfstandige woningen van een corporatie op 1 juli 2016 dan dus niet hoger mag zijn dan de gemiddelde huurprijs van zelfstandige woningen per 30 juni 2015 + 1%. Wat de minister onder tijdig verstaat licht hij niet toe. De Eerste Kamer zal het wetsvoorstel op 12 april 2016 behandelen en hierover stemmen. Ervan uitgaande dat het wetsvoorstel kort daarop in werking treedt, betekent dit dat corporaties pas medio april 2016 weten wat de maximale huursomstijging is en hoeveel ruimte zij daarbinnen hebben om wel of geen inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren. Of de verhogingsvoorstellen dan nog op tijd kunnen worden verstuurd naar de huurders is maar zeer de vraag.
Bijkomende vraag is of een verhuurder tegen problemen aan loopt als hij opgevraagde inkomensverklaringen uiteindelijk niet gebruikt voor het doorvoeren van een inkomensafhankelijke huurverhoging, omdat die verhoging achteraf niet past binnen de maximale huursomstijging. Is het opvragen van de verklaring dan onrechtmatig geweest? Kort gezegd acht ik het verdedigbaar dat het opvragen van de verklaringen (achteraf) niet als onrechtmatig kan worden aangemerkt, mits de verhuurder de betreffende inkomensverklaringen direct vernietigt. Van onrechtmatig handelen was ten tijde van het opvragen van de verklaringen geen sprake en dat de verklaringen achteraf niet gebruikt worden is te wijten aan de late besluitvorming van de regering.
Voor vragen over dit bericht kunt u contact opnemen met mr. Tanja de Nijs.