Valkuilen in de Leegstandwet

De Leegstandwet bepaalt, dat in een beperkt aantal gevallen de gemeente aan de eigenaar (waaronder ook wordt verstaan degene die bevoegd is de woning in gebruik te geven zoals een beperkt zakelijk gerechtigde) van een leegstaande woning of gebouw een vergunning kan verlenen om de woning of het gebouw tijdelijk te verhuren als woonruimte. Het gaat om verhuur op basis van een tijdelijk huurcontract in de zin van het Burgerlijk Wetboek. Daarbij gaat het onder meer om gevallen waarin de woonruimte ten tijde van de aanvraag van de vergunning te koop staat of bestemd is voor afbraak of vernieuwbouw. Met deze vergunning kan de eigenaar huurovereenkomsten aangaan waarop de meeste (huurbeschermings-) bepalingen in het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn. De huurder kan dan geen beroep doen op huurbescherming bij opzegging van de huur door de verhuurder en de verhuurder kan zijn verplichting om bijvoorbeeld gebreken te verhelpen contractueel uitsluiten of beperken.

De vergunning wordt slechts eenmaal verstrekt en heeft een maximale duur van twee jaar. De gemeente kan de vergunning verlengen met dien verstande dat de gehele duur van de vergunning ten hoogste vijf jaar kan bedragen. De rechtvaardiging voor dit vergunningenstelsel berust op de gedachte dat in bepaalde bijzondere omstandigheden van de verhuurder niet kan worden verlangd woningen op de gebruikelijke wijze te verhuren. Door verhuur op de gebruikelijke wijze zou de verhuurder namelijk onevenredig worden benadeeld indien op het tijdstip dat de woning bijvoorbeeld wordt verkocht of wordt afgebroken een beroep op huurbescherming zou worden gedaan.

Geheel rechteloos is de huurder echter niet. Zorgvuldigheid bij het gebruik van de mogelijkheden van de Leegstandwet blijft geboden. In de praktijk komt het nog al eens voor, dat huurovereenkomsten die onder de Leegstandwet worden gesloten, gebreken vertonen. Slordigheid en onbekendheid met de wet zijn daarvan meestal de oorzaak. Het gevolg van de aanwezigheid van gebreken is, dat de ´vrijstelling van huurbescherming´ niet meer van toepassing is en dat de tijdelijke huurovereenkomst gewoon moet worden opgezegd met toepassing van de gewone opzeggingsregels en door de rechter moet worden beëindigd. En er kunnen nog al wat gebreken kleven aan een dergelijke overeenkomst. Ik noem enkele fatale gebreken:

  • in de huurovereenkomst moet worden vermeld, dat het om een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet gaat;
  • in de huurovereenkomst moet de vergunning van de gemeente zijn vermeld (waaronder ook de vermelding van het nummer van de vergunning);
  • in de huurovereenkomst moet de huurprijs worden vermeld die in de vergunning staat;
  • de huurovereenkomst mag niet worden gesloten vóór de datum van afgifte van de vergunning;
  • de vergunning mag niet worden afgegeven voor een langere termijn dan de in de Leegstandwet genoemde twee jaar (verlenging voorbehouden);
  • uit de overeenkomst blijkt niet voor welk tijdvak de vergunning is verleend;
  • uit de huurovereenkomst moet blijkten welk orgaan van de gemeente op welke datum de vergunning heeft verleend;
  • een verlenging van de vergunning moet tijdig en schriftelijk worden aangevraagd. Wordt de verlenging van de vergunning te laat aangevraagd en blijft de huurder de woning bewonen, dan komt een reguliere huurovereenkomst tot stand. Wordt de vergunning tijdig aangevraagd en verlengd, dan moet ook de huurovereenkomst worden verlengd. Blijft dat laatste achterwege, dan loopt de huurovereenkomst als een gewone overeenkomst door en heeft de huurder aanspraak op volledige huurbescherming. Wordt de aanvraag tot verlenging van de vergunning geweigerd, dan eindigt van rechtswege de huurovereenkomst;
  • hoewel de huurovereenkomst van rechtswege eindigt als de vergunning haar geldigheid verliest, doet de verhuurder er verstandig aan om de huurovereenkomst toch op te zeggen. In de rechtspraak wordt die eis soms – ten onrechte – gesteld;
  • in de huurovereenkomst moeten de opzeggingsmogelijkheden en –termijnen worden vermeld.

De huurovereenkomst krachtens de Leegstandwet moet aan deze voorwaarden voldoen. Is dat niet het geval, dan is sprake van een gewone huurovereenkomst waarop de volledige huurbescherming van toepassing is.

Jan Sengers

Dit artikel is tevens verschenen in het tijdschrift Journaal Huur & Verhuur nr. 5 2012.

Pagina printen:Printen
Relevante nieuwsberichten