Een verhuurder heeft het recht te bepalen wat in zijn eigendom gebeurt. Daarom stelt artikel 7:214 BW dat een huurder het gehuurde moet gebruiken volgens de in de huurovereenkomst afgesproken bestemming. Gebruik in strijd met deze bestemming kan leiden tot wanprestatie van de huurder en ontbinding van de huurovereenkomst. Maar wanneer is er sprake van gebruik in strijd met de bestemming?
De aanleiding
Een huurder huurt een bedrijfsruimte in een winkelcentrum. In de huurovereenkomst is opgenomen dat deze ruimte uitsluitend mag worden gebruikt als winkelruimte voor de bereiding en verkoop van vis. De huurder verkoopt behalve een aantal gefrituurde visproducten echter bovenal shoarma en andere Turkse gerechten. De verhuurder is van mening dat de winkelruimte als gevolg daarvan feitelijk wordt gebruikt als shoarmazaak en dat dit niet past in het winkelaanbod van het winkelcentrum.
Het geschil
De verhuurder start een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie omdat hij van mening is dat het gehuurde in strijd met de bestemming wordt gebruikt. De huurder stelt de bedrijfsruimte wel als viswinkel te gebruiken. Hij zegt naast vis slechts een aantal andere gerechten te verkopen op verzoek van klanten. Ook zegt de huurder dat hij al vanaf de aanvang van de huur een shoarmarol in zijn winkel heeft. Volgens de huurder is er geen sprake van een bestemmingswijziging.
De uitspraak
De verhuurder krijgt gelijk. Na een bezoek ter plaatse komt de kantonrechter tot de conclusie dat in de bedrijfsruimte hoofdzakelijk shoarma en andere Turkse gerechten worden verkocht. De winkel heeft de uitstraling van een snackbar/shoarmazaak, waar als bijzonderheid nog enkele gefrituurde visproducten kunnen worden gekocht. Volgens de kantonrechter kan de winkel niet of nauwelijks nog worden aangeduid als een viswinkel. Van een viswinkel mag een ander assortiment en een andere uitstraling worden verwacht.
Het gevolg
Een verhuurder die het niet eens is met het gebruik van zijn eigendom door een huurder kan een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst beginnen. Hierbij zal de verhuurder moeten aantonen dat het gehuurde in strijd met de bestemming wordt gebruikt. De verhuurder dient er rekening mee te houden dat er daarbij wel ruimte is voor enige branchevervaging; de verkoop van andere producten betekent dus niet meteen een bestemmingswijziging. Om te bepalen of er sprake is van een bestemmingswijziging moet worden gekeken naar het totale plaatje, zoals de uitstraling van de bedrijfsruimte en het totale assortiment.
Rechtbank Rotterdam, sector kanton, 17 juli 2009, LJN: BJ5803
Floris Mollema
Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 1/2010.