Wat is de uitspraak?
Het gaat om de vraag of verhuurder bij aanvang huurovereenkomst, verhuurkosten in rekening mag brengen en zo ja, welke criteria daarbij in acht genomen moeten worden. Bij arrest van 6 april 2012 (in een zaak waarin VBTM de verhuurder heeft bijgestaan), heeft de Hoge Raad daaromtrent enkele aanwijzingen gegeven die als richting gevend moeten worden gezien. Als uitgangspunt geldt –aldus de Hoge Raad - dat er sprake kan zijn van een niet-redelijk beding als tegenover het voordeel dat de verhuurder heeft bedongen, géén of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Gewaakt moet worden voor ‘misstanden’.
Wat zijn de praktische gevolgen?
Dit arrest heeft al de nodige pennen in beweging gebracht. En dat komt omdat in deze procedure het gerechtshof een strenger criterium had geformuleerd. Volgens het hof zou bij de toetsing van verhuurkosten beoordeeld moeten worden of de huurder bij die verhuurkosten daadwerkelijk ‘gebaat’ zou zijn. Voorts had het gerechtshof beslist dat woningcorporaties terughoudend zouden moeten zijn bij het in rekening brengen van dergelijke verhuurkosten. Om juridisch formele redenen heeft de Hoge Raad het cassatieberoep tegen de uitspraak van het gerechtshof verworpen maar wèl een andere (en meer genuanceerde) maatstaf aangelegd.
Het is niet beslissend of de huurder met de overeengekomen verhuurkosten ‘gebaat’ is, maar of tegenover het door verhuurder bedongen voordeel (lees: het bedrag der verhuurkosten) géén of een verwaarloosbare tegenprestatie van de verhuurder staat. Is dat laatste het geval dan is het beding onredelijk en dus nietig. Partijen mogen verhuurkosten overeenkomen maar er dient wel gewaakt te worden voor misstanden. Vooral in die situaties waarin de huurder ‘niet in een voldoende gelijkwaardige positie’ staat ten opzichte van de verhuurder. En dus zal steeds opnieuw beoordeeld moeten worden of er sprake is van een dergelijke ‘ongelijkwaardige positie’ van partijen en of tegenover het bedongen voordeel géén of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.
Ook ten aanzien van de terughoudendheid van corporaties oordeelt de Hoge Raad gematigd. De Hoge Raad stelt niet dat corporaties ‘terughoudend’ moeten zijn maar enkel dat de specifieke taak van een corporatie op het terrein van de volkshuisvesting, bij de beoordeling van de verhuurkosten als ‘gezichtspunt’ mag worden meegenomen. Daar kan terughoudendheid uit voortvloeien maar dat hoeft lang niet altijd het geval te zijn. Het hangt uiteindelijk af van alle omstandigheden van het geval, waaronder ook de aard van het beding en de aard van de huurovereenkomst (wel of niet geliberaliseerd).
Zoals gezegd zijn over dit arrest inmiddels de nodige commentaren verschenen. Daarin wordt onder meer gesteld wordt dat de Hoge Raad beslist zou hebben dat verhuurders (en vooral woningcorporaties) terughoudend moeten zijn en administratiekosten zouden moeten beperken. Maar dat is niet het geval. Dat heeft de Hoge Raad nu juist genuanceerd. Die commentaren (die kennelijk berusten op een onzorgvuldige lezing van het arrest) moeten dan (inderdaad) met de nodige ‘terughoudendheid’ worden gelezen.
Hoge Raad, 6 april 2012, LJN: BV1767
Hein Jan ter Meulen